申城办公楼市场对租户更友好高端酒店市场复苏稳健

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4月10日，仲量联行发布2024年第一季度上海房地产市场数据，办公楼市场市活跃度稳步复苏，不少租户寻求升级办公空间的机会。在各类支持性政策的助力下，上海商业活动及市场情绪有望在年内得到进一步改善。

办公楼市场活跃度稳步复苏

今年第一季度，上海办公楼净吸纳量录得5.85万平方米，问询量、带看量均有所上升。“近期，不少租户寻求升级至周边甲级办公楼的机会。”仲量联行上海商业地产部资深董事王岳表示，部分乙级办公楼内租约即将到期的租户以及灵活办公空间内的租户，其升级办公环境的需求较为突显。金融服务业、专业服务业及科技互联网等行业需求仍保持韧性。非中央商务区内，新能源汽车相关行业以及其他能源领域企业展现出相对活跃的租赁需求。

上海有两个办公楼项目竣工，总建筑面积共计9.78万平方米。一个项目位于中央商务区内的虹桥板块，建筑面积为3.91万平方米；另一个项目位于徐汇非中央商务区，建筑面积录得5.87万平方米，吸引了周边区域较大面积租户的升级和搬迁需求。

全球86%的企业房地产领导者将“降低运营成本”列为2024年的首要关注。仲量联行中国区智动办公业务开发总监尹松娇表示，对于中国企业来说，打造灵活且多元化的办公空间，仍是企业优化空间高效性、充分释放员工生产力的有效措施。

本土时尚品牌扩张积极

随着理性消费逐渐成为主导，人们更加注重产品和服务的性价比。平价餐厅、杂货玩具以及本土时尚品牌在一季度仍保持相对积极的扩张态势。“近期中式快餐品牌集中发力、积极扩张。”仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，这些品牌倾向于选择人气较旺的区域型商场和社区型商场，还加速进驻办公人群密集的商圈，以解决办公人群的用餐刚需。

据预测，2024年上海零售租赁需求将主要来自和大众追求“性价比”紧密相关的平价餐饮、快时尚品牌、平价超市、家居杂货，文化娱乐体验相关的儿童娱乐、运动场馆等，及和悦己消费相关的香水香氛、美容美体、本土女装服饰等业态。

大宗市场成交宗数上升

2024年第一季度上海大宗市场统计成交总额为168.3亿元，成交宗数持续反升，平均单体物业的交易额较小，市场焦点转向小规模的投资项目。

随着各类资产成交金额占比日趋均衡，市场呈现出投资领域多元化分布的趋势。资产成交金额中，办公居占比为34%、综合体占比为20%、公寓占比为16%。在当下买方市场的主导下，资产估值经历了一轮理性回调，投资者的目光转向更具性价比的项目，更积极发掘优质项目以寻求更高的投资回报率。与此同时，公寓产品依然炙手可热，本季度无论是从成交总额还是成交数量均占据重要位置。

值得关注的是，一季度外资机构投资者重新显现出积极入市的迹象，其参与度从低点回升至19%，投资类型包含公寓、商业等，为整体投资环境增添了积极乐观的信号和动力。仲量联行华东区投资及资本市场部负责人孙翎预测道，2024年二季度开始，一个由内资主导、外资回流、聚焦多元化资产类别的投资格局将推动市场迈向新的发展阶段。

多个高奢酒店年内入市

国内旅游市场持续升温下，上海高端酒店市场业绩回暖。截至2024年2月，上海高端酒店的日均房价较去年同期增长8.0%至1012元，入住率增长了4.8个百分点至56%，每间可出售客房收入则增长18.1%至569元。2024年1-2月上海高端酒店的每月可售房收入较2019年同期已恢复至97%，其中日均房价已超过2019年同期，入住率恢复至95%。

2024年的高端奢华酒店市场预计迎来2107间客房入市，多个酒店由存量资产改造。其中，由九龙宾馆改造的上海北外滩金辉索菲特酒店（384间客房）计划第二季度开业，由上海新世界酒店改造的上海中山公园凯悦尚萃酒店（249间客房）计划年中揭幕，由浦西四季酒店改造的上海阿丽拉酒店（188间客房）计划于第三季度开业。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“入境政策的放宽释放了更多积极的信号。今年1-2月上海接待了71万名国际游客，较去年同期增长3倍，带动酒店业绩持续回暖。作为另一个市场新趋势，存量酒店资产改造的重要性与日俱增。未来若干年，重新定位、品牌提升、硬件更新和产品重生将成为中国酒店市场的主旋律。”

新民晚报记者杨玉红

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