新政落地后的北京楼市：观望人群入市，开发商加紧去库存

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21世纪经济报道记者李莎北京报道 “开盘不到一周，我们已经快卖完了，二期剩下的房源大概还有4套。”10月13日上午，位于北京朝阳的和光煦境售楼处工作人员向21世纪经济报道记者表示。尽管所剩房源不多，但上午11时左右，售楼处现场仍有六七组购房者在看房。

该项目9月26日开盘，共推出96套房源。除了开盘当日认购之外，剩余大部分成交都来自10月。“大部分客户之前就看好了，只是在等一个契机，政策出来之后很多人就出手了。”前述销售人员表示。

9月30日，北京出台楼市新政，涉及优化限购、降低首付比例、取消普宅与非普宅标准、调整存量房贷等8条内容，政策出台之后，市场反馈积极，热度延续至今。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，相对而言，新政对新房市场的调动力度更大，上周北京新房网签量878套，是国庆假期的2.57倍；上周二手房签约 3735 套，相比国庆假期前一周，成交量上涨6%。新政对市场的影响能持续多久，能否真正形成上扬拐点还未可知。未来北京房地产政策仍有优化空间，包括继续优化限购、落实取消普宅与非普宅标准等。

观望客预期转变

“新政出台之后，看房和买房的人明显变多，新政之前中介不太会给我发看房和成交的消息，10月开始中介时不时会发一些热门楼盘的成交信息，我朋友去一些热度高的楼盘也遇到过销售不太够用、一个销售要带两组客户的情况。”10月13日，计划在北京购房的乔雪（化名）向21世纪经济报道记者表示。

10月13日，位于石景山的长安源境售楼处工作人员向21世纪经济报道记者表示，国庆期间该项目的到访量和成交量都有明显增加，到访的既有前期观望人群，也有新客户。

10月13日14时左右，售楼处仍有约5组客户看房。前述售楼处工作人员介绍，该项目9月下旬开盘，开盘当日售出40余套房，到9月底又成交20余套，国庆假期成交超40套。10月13日是国庆假期后的第一个休息日，当日成交6套左右，目前开盘房源已售出约1/3。

北京某品牌房企市场部人士张山（化名）向21世纪经济报道记者表示，新政后国庆假期新房市场到访量和成交量都出现了显著提升。以他所在企业一个在售楼盘为例，该楼盘国庆前周均到访量不到300组，成交10余套。国庆假期期间，楼盘到访量增加超2倍，成交涨幅超3倍。上周到访量和成交量虽然不及国庆假期，但也明显高于节前水平。

“新政主要刺激的是之前观望的客群，对大家的观望预期有所转变。”张山表示。他调研发现，新政之后，北京各板块间的分化仍然明显，朱辛庄、西红门、朝阳望京和国贸辐射板块等热点板块项目活跃度提升更为明显。

张山注意到，新政后北京二手房市场的成交量也在增长，但“以价换量”的市场大背景没有变，目前二手房市场成交仍以高性价比房源为主。

“新政出台之后整体带看量也起来了，这两周我们比之前忙了很多。”10月14日，丰台区一位房地产中介向21世纪经济报道记者表示。她谈到，尽管带看明显增加，但她所在板块的成交量没有出现大幅提升的情况，性价比高的房源成交速度比较快，但新政落地之后部分房源的谈价空间收窄。“有些业主有点不稳定，在谈价的时候不太好聊。”该中介称。

开发商提速去化

“本轮新政对新房市场的调动力度更大。”郭毅表示，上周新房网签量为878套，是国庆假期的2.57倍，与此前正常工作周相比，基本是翻倍增长的状态。上周二手房签约 3735 套，相比国庆假期前一周，成交量上涨了 6%。

究其原因，郭毅认为，一方面，之前二手房价格已调整到位，整体看个人业主降价空间不大。政策出台之后，部分个人业主上调售价甚至毁约，这些情况客观上影响了二手房成交。

另一方面，郭毅表示，开发商去库存动力相对积极，很多在售项目价格水平相对较低。此外，从去年到今年，一些新房项目显著提升产品力、增加使用率等，如很多新项目选择赠送飘窗和露台，新房的性价比优势正在凸显。

张山在近期调研中发现，新政后到访量和成交量明显提升的楼盘主要是热门板块选择降价跑量策略的项目，如亦庄板块某热门楼盘国庆假期到访量环比增超3倍，认购量环比暴涨4倍。区位无优势降价不明显或者在8~9月已率先降价的项目被挤压分流的现象显著，出现到访量涨但转化率低的情况。

记者在走访中了解到，截止到10月13日，和光煦境和长安源境都维持国庆期间的折扣力度，在售价格均低于备案价格。张山所在企业的在售项目也继续维持国庆期间的折扣。“尽管有利好政策支持，但当前北京楼市仍为买方市场，在售项目仍以降价跑量为主，房企正在抓住市场窗口期提速去化。”张山说。

郭毅表示，从当前市场基本面看，本轮政策虽有明显成效，但开发商仍较谨慎，因为政策对市场的影响能持续多久，能否真正形成上扬拐点仍未可知。开发商更关注当下库存去化，在价格策略上仍会保持相对优惠的状态。整体来看，当前官宣收回折扣的新房项目较少，但部分新房项目确实存在收回折扣的情况。这些收回折扣的项目一般此前优惠力度较大，具备价格调整空间，且新政出台后关注度、到访量和认购情况都较好，具备收回折扣的市场面基础。

郭毅表示，从当前的情况来看，调控政策对三四五线城市的拉动力度有限，核心还是要发挥一线城市的龙头带动作用。未来北京政策调整仍有充足空间。如限购还有继续优化的可能，普通住宅与非普通住宅标准的取消，还有待税务等部门出台更明确的支持政策。如果未来北京市场出现调整情况，仍可以拿出很多政策调控工具，给市场提供持续利好，促进房地产止跌回稳。

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