2023年商品房销售降幅收窄，“保交楼”带动全年住宅竣工面积增长超17%

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21世纪经济报道记者李莎北京报道 2024年1月17日，国家统计局发布2023年全国房地产数据，房地产市场仍在调整转型过程中，部分指标出现积极变化。

在商品房销售方面，2023年商品房销售面积111735万平方米，销售额116622亿元，与上年相比分别下降8.5%和6.5%，降幅分别比上年收窄15.8个百分点和20.2个百分点。

1月17日，国家统计局局长康义在国新办新闻发布会上表示，2023年8月以来，新建商品住宅网签备案量整体回升，12月比8月回升了20.2个百分点。

从重点城市来看，根据中指监测数据，2023年12月重点100城新建住宅销售规模出现一定“翘尾”行情，销售面积环比增长近两成，但同比仍下降约17%。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，年底在开发商冲刺业绩、楼盘营销活动以及在售优质楼盘较多等因素带动下，市场成交规模有所上升。

从国家统计局监测的70个大中城市情况看，新房和二手房的成交量都在温和上升。但70城房价仍面临下行压力。2023年12月，70城中各线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比均在下降，当月一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.4%、0.4%和0.5%，降幅比上月均扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比分别下降1.1%、0.8%和0.8%，一线城市降幅比上月收窄0.3个百分点。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，2023年12月70个大中城市二手房价格环比均下跌，2018年首次出现这一情况，这表明市场信心恢复依旧缓慢曲折。

而在投资端，2023年全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%，房地产开发投资还在下降，但降幅较2022年全年收窄0.4个百分点。2023年房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%，降幅与当年前11月相比继续收窄。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，低基数效应继续显现下，1-12月新开工累计同比降幅继续收窄；而新开工下降、施工过峰、土地缩量、房企资金承压等因素仍在制约建筑工程投资修复。

另一方面，“保交楼”工作稳步推进，效果持续显现。2023年房屋竣工面积99831万平方米，比上年增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。

2023年8月下旬开始，中央和地方支持房地产政策力度持续加大，需求端政策包括“认房不认贷”、降首付比例、降房贷利率、下调存量房贷利率、调整普宅标准、优化甚至解除限购和限售等等。四季度监管层明确要求进一步加大对房企融资支持力度，强调金融机构要对不同所有制房企“一视同仁”。2024年1月5日，住建部、金融监管总局发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知，更加精准支持房地产项目合理融资需求，若相关支持政策真正落地，房企资金压力有望逐渐好转。

陈文静表示，化解房地产风险仍是2024年政策主线，“三大工程”推进节奏有望加快。稳定房地产市场，构建房地产发展新模式是接下来房地产政策重要的发力方向。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，政策从出台到取得效果需要时间，而以降低居民房贷利率为核心的需求端支持政策力度也有待进一步加大。

展望2024年，民生银行首席经济学家温彬预计，2024年房地产市场仍将面临一定压力。

从需求端看，温彬谈到，收入信心不足、房价预期不强和不信任期房仍然会限制居民加杠杆意愿。但随着5年期LPR利率连续下调，以及“认房不认贷”等政策出台，居民购房成本已经大幅下降，加上城市更新需求和改善性需求仍在，预计2024年商品房销售面积有望与2023年持平。

从投资端看，温彬认为，“三大工程”建设和央行提供的PSL低成本资金有助于提振开发投资增速。不过，考虑到房企上一年拿地和新开工面积大幅减少，土地购置费递延支付以及建安投资对2024年开发投资的支撑作用都将相对有限，再加上房企信心修复尚需时日，当期拿地和新开工同样难以大幅反弹，预计年度开发投资增速在-5%左右。

长期来看，康义表示，我国房地产市场长期健康发展有比较好的基础。

康义表示，一方面，我国城镇化数量和质量还有很大的提升空间。2023年我国城镇化率是66.16%，和发达经济体80%左右的水平相比，还有提升空间，中国的城镇化仍在持续发展过程中。近五年城镇化率年均提高0.93个百分点，每年都有超过一千万的农村居民进入城镇，新市民规模较大，也会带来大量新增住房需求。

存量上尽管我国人均住房面积已不小，但很多房子的功能和结构都不尽合理，不少人民群众改善性住房需求比较迫切，这也会对房地产市场形成重要推动力，70个大中城市二手房成交量已经超过新房成交量。

另一方面，康义表示，构建房地产发展新模式潜力巨大。房地产发展的新模式正在积极构建当中，这是破解房地产发展难题、促进房地产健康发展的治本之策。其中，“三大工程”建设正在快速推进，随着这些工程有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住方面的急难愁盼问题，同时也会带动房地产相关投资和消费，推动房地产市场健康发展。

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