今年以来，地产政策持续加码，全年楼市呈现前高、中低、后稳的走势。但从行情来看，地产板块整体震荡下行，截至12月8日，中证800地产指数年内最大回撤超35%。年末，两大重磅会议定调明年经济工作重点，作为支柱产业，房地产将有何种政策支持？新定调背景下，二级市场投资者又可关注哪些机会？本文将从年末重磅会议关键词出发，探讨地产板块政策明年可能的发力点，从发力点维度分析地产板块明年投资机会。
政策定调：先立后破，地产行业迎新机遇
12月政治局会议提出2024年要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。作为支柱产业，先立后破的要求为地产行业带来新的机遇。当前要探索房地产发展新模式，从方向上看旧模式一定是逐步远离的。先立后破的描述，符合当前房地产的现状，即行业运行在去杠杆的路径上，不断给与其他方面的政策支持，来实现平稳地去杠杆，为先立后破创造时间窗口。
后续的经济工作会议延续政治局会议精神，地产呵护政策有望持续出台。2021年下半年以来，地产进入了下行周期，此前因“未立先破”的房地产政策执行导致房企股债双杀、融资受限、销售下滑等境况或在明年有所改善，使房地产行业实现稳着陆。从两次会议的表述来看，地产政策或从金融和经济两个维度发力。
从金融端政策看，目前房企端的压力主要体现为融资压力。2024年将比2023年有更宽松的融资环境，包含总规模及融资成本等。金融机构座谈会以来，多家商业银行贯彻落实会议精神，密集与房地产企业座谈调研，加大民营企业贷款投放力度，11月以来，工行、农行、中行等主要银行向非国有房企投放房地产开发贷款300多亿元。
从经济端政策看，当前地产行业最大的矛盾点在于商品房的回落，后续或从两方面改善。从存量视角看，降低按揭利率和首付比例，放松购房限制政策等措施或逐步加码。从增量视角看，预计明年将通过三大工程来对冲商品房的回落。三大工程，即保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施，将有效的拉动实物量的增长。
机会挖掘：三大工程推进，地产有望企稳
要想分析机会，首先得明白当前地产板块行情的矛盾点在哪，市场对行业判断存在分歧在于楼市的震荡下行和政策的支持不断出台之间的不统一。复盘过去4轮稳增长的地产行情，演绎过程大致可以被划分为两段，一是政策放松初期，基本面偏弱势，行情主要受政策放松驱动；二是宽松政策传导基本面改善，共同催化地产股继续上涨。
当前地产板块的主要矛盾在于政策宽松→基本面改善链路受阻。在明年地产呵护政策的预期下，地产板块的机会就在于如果基本面一旦改善，哪类地产股有望率先受益？延续上述政策端的分析思路，一方面是当前商品房的销售，哪类房企还有机会？另一方面是，三大工程的推进，哪类房企能抓住增量市场？
从商品房销售来看，需求端政策应出尽出，一线城市仍有所保留。基于今年楼市整体下行，明年一线城市的政策宽松边际有望改善。另外，11月份在部分政策的支撑下，“北上广深”四地二手房成交量较10月份均有所上涨，说明一线城市的政策效果仍可高看一线。
机构认为，在持续的政策支持下，高能级城市的市场将率先复苏，二手房成交改善也有助于打通置换链条带动一手房销售复苏，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。
从三大工程来看，据中信建投测算，考虑城中村改造与保障房建设带来的增量，预计2024年全国商品房销售面积、地产开发投资、新开工面积、竣工面积的增速分别为4.9%/-7.6%/-10.0%/+4.0%。中长期来看，我国住宅年需求中枢约9亿平。此外，三大工程有望为物管行业带来559亿元/年的增量。
机构表示，三大工程的加速推进，房地产行业逐步进入新的发展模式并逐步走出本轮下探周期，将能带动行业整体估值向上修复，而剩下的优秀房企更能抓住机遇提升市占率及提升业绩，享受估值重估机会，建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。
投资工具：高效布局龙头房企的利器
综合上述经济分析的维度来看，无论是从存量视角还是增量视角，头部的央国企、优质房企更有可能抓住“先立后破”的行业发展新机遇。另外，从融资角度来看，头部的央国企、优质房企在融资渠道、融资成本上更具优势。所以，明年地产板块的机会或主要集中在头部的央国企、优质房企上。
从配置上看，在不确定性的大环境以及全面红利时代失效的背景下，投资者较难精准投资某只头部房企。ETF通过跟踪指数，投资一篮子股票，使投资更高效，风险更分散。从目前市场看，有一只聚焦龙头房企的ETF——地产ETF（159707）或成为高效布局龙头房企的利器。
资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据、图片来源：沪深交易所、Wind、华宝基金。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
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