于帅卿/发自北京
“已经第一时间根据政策下调了房贷利率，我们目前执行的最新政策是首套房贷利率为3.4%，二套房贷利率五环外购房为3.6%，五环内购房为3.8%。”中国工商银行北京某支行贷款部的一位工作人员对记者表示。
7月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR），1年期为3.35%，5年期以上为3.85%，1年期和5年期以上LPR均比上月下降了10BP，创历史新低。这也是自今年2月5年期以上LPR大幅调降25个基点以来，今年内的第二次下调。
LPR宣布下调之后，各地房贷利率随之调整。
7月24日，记者致电北京、上海、广州、深圳等地多家银行了解到，目前新发放的房贷利率已经随着最新公布的LPR下调。其中，北京、上海、深圳首套房贷利率降至3.4%，广州首套房贷利率降至3.1%；还有部分城市部分银行首套房贷利率已降至3%以下。
在业内人士看来，此次央行降息正处于二十届三中全会胜利召开之际，在降低资金成本、支持实体经济回升外，也为中国式现代化新征程创造了非常好的货币金融环境，是对二十届三中全会“坚定不移实现全年经济社会发展目标”要求的积极响应。
各银行调整房贷利率
“目前首套房贷款利率是3.4%。二套房自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山地区的房贷利率是3.6%，市区房贷利率是3.8%。”中国建设银行上海某支行贷款部的工作人员表示，7月22日起新发放的贷款可享受最新利率。在调整之前，上海的首套房贷利率为3.5%，二套个人住房商业贷款利率为3.9%，五大新城、宝山、临港等区域为3.7%。
中国银行深圳某支行工作人员同样告诉记者，中国银行已经跟随LPR下调房贷利率，目前首套房贷利率为3.4%，二套房贷利率为3.8%。招商银行广州某支行工作人员表示，目前广州房贷利率调整后首套房贷利率为3.05%，二套房贷利率为3.45%。
值得关注的是，在广州的个别外资银行为了吸引优质客户，对首套房贷款利率给予了更多优惠，如汇丰银行，如果申请额度达到400万元以上，利率最低可以降至2.9%，成为广州首家利率低于3%的银行；此外，渣打银行也紧随其后，将最低利率降至2.95%。
不过。“外资银行通常只做二手房贷款，且不接受偏远地区如从化、增城、花都等非地铁周边的房产业务。且由于许多购房者通过中介机构购买二手房，房产中介机构有固定的合作银行，外资银行难以介入。”广州房地产一业内人士表示，此外，外资银行只接受商业贷款，不能提供组合贷款，因此，尽管外资银行利率优势明显，但对市场影响相对有限。
另外，记者注意到，此次降息后，有城市首套房商业贷款利率也已下调至2.95%。一位佛山当地房地产中介机构人士告诉记者，佛山市四大银行目前执行3.05%，但有的银行首套房贷款利率可以做到2.9%。此外，也有苏州房地产中介机构人士表示，苏州首套房商贷利率最低在2.95%~3.1%。
市场利率下调是大势所趋。5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布多项支持房地产金融举措，其中就包括取消房贷利率下限。目前多数城市首套房贷利率已降至3.1%～3.5%间，远低于此前市场平均水平，二套房贷利率也多数进入“3%”时代。
“从LPR走势来看，今年一季度呈现‘破4’态势，即从4.2%下降至3.95%。7月22日是今年第二次降息，进一步引导房贷等成本的下降。”易居研究院研究总监严跃进表示。
他举例称，以目前各地主流房贷利率进行计算，即“LPR-75BP”的定价公式，那么过去的首套房贷主流利率为3.2%，现在将下降至3.1%，按照100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式，房贷利息总额将减少近2万元，每月月供将减少55元。
中指研究院市场研究总监陈文静也表示，当前各地房贷利率均处在较低水平，部分城市部分银行首套房贷利率已降至3%以下，此次5年期以上LPR下调，有助于引导首套房贷利率进一步下行，继续降低购房者购房成本，有利于购房需求释放，与前期“稳市场”“去库存”配套政策叠加形成合力，有望助推核心城市市场情绪进一步修复。
她进一步表示，预计未来各地首套、二套房贷利率仍有下行空间和预期，降低购房成本仍将是支持购房需求释放的重要举措之一。
市场基本面并未改变
本次降息也会直接影响到存量房贷利率。不过按照现行规定，降息效果需等到合同规定的重定价日才能显现，通常为购房者的贷款发放日或每年1月1日。
“此次LPR调整对于存量房贷的影响或要到明年才能体现，届时相关房贷成本会有进一步下调可能。若考虑到今年LPR已经累计下调了35BP，那么明年预计100万元房贷的月供压力将减少175元。”严跃进认为，目前各地呼声较高的存量房贷降息工作，其实更多是指下降基点，若目前新增房贷利率与早期存量房贷利率差持续增大，或将使得下半年降低存量房贷利率的工作提上议程。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“市场对于继续和持续降息的预期是存在的，居民购置商品房除了刚需以外，其他购房需求可能选择等待，特别是房价还在下跌，且有下跌预期的情况下。”
从市场来看，进入7月份，各能级成交环比仍在回落。克而瑞统计，7月第一周，一线城市成交指数环比下降90.11%至82.66%，二线城市成交指数环比下降54.74%至43.19%，重点监测城市环比全面回落；第二周，整体仍呈现下行态势，一线城市成交指数环比下增长12.21%至94.92%，二线城市成交指数环比增长4.25%至47.46%，三四城市线成交指数环比下降19.36%至62.26%。
此前国家统计局公布的数据显示，二季度我国GDP同比增长4.7%，较一季度放缓，特别是居民消费恢复较为疲软。上半年，房地产投资、销售、融资等各项指标仍在下滑。其中，1～6月份，全国房地产开发投资同比下降10.1%，新建商品房销售面积同比下降19%，新建商品房销售额同比下降25%。市场形势依然不乐观。
此次LPR降息，对商品房市场影响如何？
李宇嘉表示，利率下行一定会带来商品房销售的增长，一方面是降成本效应，另一方面是提振预期的效应。“但是，我们也要看到，从过往情况来看，降息仅仅能带动短期交易利好，但长期效应不足，原因是基本面并未改变。”
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