专访张军：房地产是经济收缩的受害者而非原因www.163.com 2024-07-02 15:46
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DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com2024网易经济学家年会·夏季论坛将以“智造聚力 质焕新生”为主题，邀请顶级经济学家、各领域杰出学者进行深入交流。
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DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com第三期：专访复旦大学经济学院院长张军：房地产是经济收缩的受害者而非原因
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DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com[完整版]房地产好了经济才能好？还是经济好了房地产才能好？ （来源：C位观察）
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com60S要点速读：
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com1、房地产是经济收缩的受害者而非原因。所以如果整个经济无法回到一个相对正常的轨道，房地产不可能有较大改观。
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com2、当前我们的政策思路就是平衡短期和中长期，以时间换空间，在逐渐解决短期问题的同时，也不会牺牲长期发展。这是一种中国经济的新常态，大家要慢慢去适应和调整。
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com3、当前经济的主要问题，不是流动性传导不畅的问题，而是很多部门缺少支出意愿的问题。中国处在一个特殊的发展阶段，中等技术大部分已经普及、门槛较低，内卷严重，产能建设迅速；而技术突破升级并非易事，升级速度的提升所面临的障碍越来越大。这导致未饱和的可投资空间不足。
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com正文：
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com一、关于楼市定位：
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com房地产好了，经济才能好？
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com还是经济好了，房地产才能好？
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com房地产是经济收缩的受害者，而非经济收缩的原因。所以，如果整个经济难以回到一个相对正常的轨道，房地产很难有较大改观。
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com因为经济收缩之后，需求侧会随之收缩，房地产行业也随需求收缩，导致销售困难和如今行业普遍性的债务压力。而经济收缩与之前3年的疫情大流行的冲击有关，不主要是房地产行业造成的。实际上，房地产行业过去很多年一直在调整中，在去库存。
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com复旦张军：房地产是经济收缩的受害者 而不是经济收缩的原因 （来源：C位观察）
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com那么，为什么很多人认为房地产在拖中国经济的后腿?在中国，30%-40%左右的投资都与房地产有关系。所以，当房地产行业不景气的时候，全社会的固定资产投资也会比较低迷。回看近两年的经济恢复情况，房地产是固定投资中唯一下降的部门，所以，可以说房地产是一个拖累经济的部门，但是往回看，你就会发现，房地产本身也是整个经济收缩的受害者。
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com近2个月，中央政府针对房地产行业，出台了很多政策，包括“517新政”，取消了过去的很多限制性政策等，从政策层面帮助和支持房地产行业的恢复。但是，需要注意的是，国家出台的部分政策，是有条件地救助房地产。比如白名单制度，尤其是针对一些财政较困难的地方政府——若地方政府可以承诺未来几年不再搞“大开发”，它可以获得央行提供的一些紧急流动性的支持，或者专项债支持等。这相当于一个自选项，地方政府可以自行权衡，若选择这个政策包，就必须要承诺“金盆洗手”。这是用一个软政策，来处理硬问题。
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com这看上去是一个平衡术的问题。一方面，房地产需要稳定，从而减少其在经济恢复过程中的拖累效用；但是另一方面，需要强调的是，未来我们不可能再靠房地产支撑经济发展。这是当前房地产政策的一个基本思路——处理问题的时候，不会过于激进，而是选择温和地出招，以免让局面演化到不可收拾。
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com所以当前我们在房地产方面的应对之策，不能简单地用“要不要救市”或“要不要救房地产”来概括。现在不是“救不救”的问题，而是针对现实中的实际困难，有条件地解决问题。这类似于90年代IMF（国际
货币基金组织）援助韩国。上世纪90年代末，东南亚
金融危机从东南亚扩散至亚洲，其中韩国受波及最严重，于是韩国选择向IMF求援，IMF提出援助条件——韩国要进行一定的经济改革，比如财政金融紧缩、经济金融自由化、金融市场开放等。最后，韩国接受了这种有条件的援助。
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com在我看来，当前，我们政府以及有关部门可能也有类似的思路。
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com二、关于未来房价：
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com涨还是跌？
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com当前，房价并非只由房地产自身的供求来决定，很大程度上要看整个经济的恢复状况。
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com我们最近做过一个研究，我们根据2019年以前的情况，对中国居民收入的增长情况进行了一个趋势外推，即如果没有疫情大流行，中国居民的收入增长情况。我们发现，当前经历了疫情之后的真实居民收入情况，距离趋势线推导出来的数据（收入情况），低了四到五个点。这意味着，三年的疫情大流行，对居民收入的冲击远未恢复。
DdY即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com除此之外，我们发现，在居民收入中，受冲击较为严重的是与房屋相关的收入。
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