“最近咨询存量房贷利率调整业务的客户非常多，这段时间不分节假日，不分上下班，每天都在尽可能为客户解答疑问，几乎忙成‘24小时客服’。”兴业银行北京分行个贷客户经理小安告诉中国证券报记者。目前，多家银行正在加班加点做好存量房贷利率调整各项准备工作。
10月17日，中国人民银行副行长陶玲在国新办新闻发布会上预计，大部分存量房贷利率将在10月25日批量调整完成，10月26日借款人可通过贷款银行指定渠道查看调整结果。记者注意到，多家银行手机App已上线存量房贷业务专属模块，有些银行已可查询拟调整后的利率信息。同时，多家银行向借款人发送了利率调整短信通知。
银行加班加点做准备
陶玲在上述新闻发布会上表示，绝大部分借款人不需要到银行网点办理房贷利率调整手续，房贷为浮动利率的借款人不需要提出申请，银行系统会批量调整；房贷为固定利率的借款人可通过银行手机App、网上银行等渠道办理。
目前，多家银行正在加班加点修改合同、系统，做好存量房贷批量调整的各项准备工作。
某股份行总行个贷业务负责人告诉记者：“这段时间很忙，主要是加快处理合同文本变更、进行系统改造，涉及技术、法务、计划财务、风险合规等部门，需要行里多个业务条线协同配合，大家都在加班加点干活。”
此次利率调整范围包括首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款，范围较广，遇到的情况也较为复杂。对此，上述负责人表示：“我们已做好充分研究，再加上有去年批量调整的经验，会确保此次存量房贷利率调整工作如期完成。”
除房贷利率批量调整外，11月1日起借款人可与商业银行自主协商调整房贷利率加点幅度和重定价周期。有银行向记者透露，在进行此次存量房贷利率下调的系统改造时，会将此项政策考虑在内，提前搭建好系统架构。
此外，银行基层贷款经理近期也明显加快工作节奏。“我们主要是做好政策解释和客户沟通工作。”小安告诉记者，“由于不同客户房贷利率的加点基数、首二套房情况、调整后利率都不尽相同，有的人利率下调幅度大，有的人利率下调幅度小，这也是最让客户困惑的地方。尤其是北京地区，还涉及二套房贷款利率下限问题，情况较为复杂，很多客户搞不清楚调整规则。”
记者咨询多家银行了解到，借款人的房贷利率由LPR和加点两部分组成，此次批量调整仅涉及加点部分，锚定的LPR仅在每年贷款重定价日调整（多数为1月1日或贷款发放日），不同借款人目前房贷利率锚定的LPR有4.2%、3.95%、3.85%三种情况。此次批量调整后，除北京、上海、深圳二套房外，其他地区房贷利率有3.9%、3.65%、3.55%三种情况，到了贷款重定价日根据届时的LPR进行重定价后，房贷利率将调整至同一水平。
北京、上海、深圳二套房贷款利率较为特殊，此次只能调整至当前政策利率下限。小安表示，目前北京五环内二套房贷款利率下限为LPR-5个基点，五环外为LPR-25个基点；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区二套房贷款利率下限为LPR-25个基点，其他区为LPR-5个基点；深圳二套房贷款利率下限为LPR-5个基点。
可查询拟下调利率
对于此次存量房贷利率调整，各家银行响应十分迅速。从时间线来看，9月29日，人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。同日，人民银行指导市场利率定价自律机制发布自律倡议，各家商业银行也发布了公告。10月12日，主要商业银行发布了操作细则。大部分存量房贷利率料在10月25日完成调整，总体会在10月31日前完成。
中指研究院政策研究总监陈文静表示：“整体来看，此次央行落地下调存量房贷利率政策，以及市场利率定价自律机制要求各家商业银行执行的节奏均较快。加快调整存量房贷利率，对于稳定市场预期将产生积极影响。”
多家银行已在手机App更新相关功能，上线存量房贷业务专属模块，部分银行已可查询拟调整后的利率信息。同时，多家银行向借款人发送了短信通知。
由于不同借款人的房贷基础利率不同，此次房贷利率下调幅度有所差异。对于首套房贷款利率而言，由于去年经历过一次利率下调，此次调整幅度整体偏小。
陕西咸阳的郭女士说：“目前我的房贷利率是4.2%。工行App显示，预计调整后利率是3.9%，由于我的贷款重定价日是每年11月1日，工作人员告诉我届时会调整到3.55%。”
与首套房贷款利率相比，二套房贷款利率下调幅度普遍较大。因未参与去年存量房贷利率批量下调，部分二套房贷款利率加点仍在100个基点以上，此次利率下调幅度相当明显。
四川成都的杨先生向记者表示：“2021年我买了二套房，这几年随着LPR的调整，房贷利率从超6%逐步降到5.5%，前几天收到银行发送的短信通知，这次还能再降185个基点，月供将从10092元降至8200多元，每月还款负担减轻了不少。”
近年来，随着LPR不断下调、各项房贷利好政策陆续出台，借款人房贷利息负担有所减轻，一些借款人因此打消了提前还贷的念头。
广西柳州的范女士告诉记者：“购买二套房时由于各项政策限制，房贷利率加点幅度为149个基点，此次可直接下降179个基点，每月还款压力小了不少，暂时不考虑提前还贷了。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示：“这是自去年批量下调存量首套房贷利率后，全国第二次集中调降存量房贷利率，总体上贷款购房者都可以实现一定程度减负。此次下调存量房贷利率有助于稳住存量房贷规模、增加新购房按揭贷款需求。对于银行来说，有助于防范风险、拓展业务，促进房贷业务健康发展。”
有望建立长效机制
展望未来，业内人士认为，我国将建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。
近年来，随着利率市场化改革不断深化、房地产市场供求关系发生重大变化，现行房贷利率定价机制暴露出一些不足。人民银行相关负责人此前表示，在当前房贷利率定价机制下，根据合同约定，房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变。房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。随着利率市场化改革不断深化，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。
此前，人民银行在《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》中明确，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
对于此变化，人民银行有关负责人表示，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。
“后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。”人民银行相关负责人解释道。
人民银行在上述公告中还规定，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月LPR。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
业内人士分析称，此项政策取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，缩短存量房贷利率调整周期，意味着存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了借款人因新、老房贷利差而选择提前偿还房贷的必要性，能够缓解潜在提前还贷潮，有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。
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