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总房价2.4亿元佣金9700万元，浙江一房企遭小股东举报涉嫌偷逃税
www.163.com 2024-06-27 22:24
诸暨枫林半岛小区
本报(chinatimes.net.cn)记者帅可聪 绍兴摄影报道
143套房成交总价约2.4亿元，销售佣金竟高达9700余万元，平均销售成本占房价比例高达40%;其中一套别墅成交价550万元，佣金高达300万元，多套别墅佣金占房价比超50%。这一离奇的销售费用清单，源自浙江诸暨市三和房地产开发有限公司(下称“三和公司”)旗下项目。
日前，三和公司小股东、浙江望泰实业有限公司(下称“望泰公司”)负责人冯望月向《华夏时报》记者实名举报，称三和公司涉嫌通过虚增销售成本等方式偷逃税款，并提供了上述销售费用清单作为证据。
业内人士告诉本报记者，房地产行业销售佣金比例通常在3%左右，即便是在市场行情较差时，一般也不会超过10%，平均高达40%的佣金比例极为反常。不过，面对举报，三和公司有关负责人陈建国向《华夏时报》记者回应称，举报内容可由当地税务部门核实，公司是按照正常流程走的程序。
平均佣金占房价比例达40%
三和公司成立于2010年4月，注册地址位于浙江省绍兴市诸暨市枫桥镇，该公司是由诸暨步森房地产开发有限公司出资3600万(下称“步森地产”)，浙江天洋控股集团房地产开发有限公司出资3200万(下称“天洋公司”)，望泰公司出资3200万，于2010年4月为开发建设诸暨枫林半岛地产项目而设立的公司。
冯望月告诉记者，最初，三家股东按照出资额持有三和公司对应比例股权。但在2019年5月，三和公司实控人陈建国在未取得股东望泰公司同意的情况下，与天洋公司做出“三和公司增资6180万元”的股东会决议，并“由步森地产认缴全部新增资本”。目前，三和公司股权分别由步森地产持有60.44%，天洋公司和望泰公司各持有19.78%。
枫林半岛地产项目位于诸暨市枫桥镇，枫溪江畔，项目开工于2011年，总用地面积27.7万余平米，由89栋独栋别墅、105栋联排艺墅、19栋宽景小高层组成。该项目分为两期建设，枫林半岛一期项目竣工于2014年12月，二期印象枫桥项目竣工于2021年4月。
诸暨枫林半岛小区一景
2017年6月，在枫林半岛一期项目建成后，三和公司曾与红趣公司签订独家代理销售合同，双方签署人分别为三和公司时任法定代表人陈建国、红趣公司时任法定代表人杨炎。
销售合同约定，红趣公司作为枫林半岛项目房产唯一销售代理商，销售佣金为房屋成交价与底价的差价，三和公司在提留12%的金额作为开票费用后，其余均作为销售服务费用支付给乙方。合同双方还就房屋底价进行约定，包括高层房产底价统一为3700元/平方米，排屋(联排别墅)中间套底价140万元/套，边套160万元。
冯望月提供的一份销售费用清单显示，红趣公司为三和公司卖出143套房屋，包括高层住宅69套、别墅中间套54套、别墅边套20套，签约日期大多在2017年10月左右。记者统计发现，这143套房屋成交价格合计约2.4亿元，佣金总计约9747万元，平均佣金占房价比例达40%。
销售佣金清单
其中，成交价格为八九十万元的住宅，佣金多在30万元左右;成交价格在两三百万元的别墅，佣金则在百万元左右，有多套别墅销售佣金占房价比例超过50%。例如，一套成交价290万元的别墅，佣金达150万元;一套成交价343万元的别墅，佣金达203万元;一套550万元的别墅，佣金高达300万元。
另据三和公司2019年审计报告显示，2017年公司支出销售费用1856万元，2018年支出销售费用7898万元，两年合计支出9750余万元。
远超行业正常水平
多位业内人士向《华夏时报》记者表示，地产行业销售佣金一般占房价比例在3%左右，上述平均高达40%的佣金比率明显反常。
“我房地产公司好不容易有收获的时候，却把收益拱手让人了，这怎么可能?”冯望月向记者表示。其质疑，这是三和公司通过虚增销售佣金转移收入、减少纳税的一种方式，因为相对于中介公司所获佣金的税率，房地产公司的收入需要缴纳的税率高很多。
“一般行业中控制较好的营销成本占了房屋价款的3%，即便市场行情不好，佣金比率一般也不会超过10%。”资深地产分析师、易居研究院研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，从房企偷逃税的角度看，常见的手段包括虚增成本和漏报收入。营销成本方面，佣金是其中最核心的一类支出，若是虚高报送，自然会减少纳税的款项。
严跃进指出，销售佣金率很高，房企潜在的利润空间自然就可以做低，也就可以享受更低的税率，而实际上此类高佣金的比例是不正常的。不过，他也表示，仅凭这份销售费用奇高的支付清单，并不能直接证明其目的是为了偷逃税，也有可能通过佣金的方式转移相关收入，但对其也会产生涉嫌偷逃税的等同影响。
盈科全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧律师也向《华夏时报》记者表示，业内正常佣金占房价比率一般在2%至3%，目前看到10%已经很高，平均高达40%的佣金率很反常。但仅凭此不一定就能认定偷逃税款，是否偷逃税款需要有关部门进行查实。
郭韧认为，如果是你情我愿约定的高佣金，实际情况就是如此，法律并不禁止，但若是人为虚增销售费用肯定违法，“如果地产公司和销售公司是一套班子为避税使用，那就是不对的”。
三和公司所在地
2024年5月，《华夏时报》记者在诸暨走访调查时，通过电话联系到三和公司时任法定代表人陈建国，其回应称，自己已经不是三和公司的法定代表人，冯望月的实名举报，当地税务部门会核实。就有关高佣金问题，他还表示，公司是按照正常流程走的程序，“这是市场秩序，当时是怎么样的就是怎么样的”。
天眼查资料显示，陈建国于2019年10月不再担任三和公司法定代表人，由经理何惠牛接任，但陈建国仍为公司执行董事。
此外，就是否有配合三和公司虚增销售费用偷逃税等问题，本报记者于近日通过电话、短信的方式联系红趣公司时任法定代表人杨炎寻求置评，但未能获得回应。
背后控股方为步森集团
《华夏时报》记者采访调查了解到，三和公司被举报，主要源于股东之间的权益纠纷。冯望月称，望泰公司作为三和公司股东，多年来不仅无法插手公司经营，最基本的股东知情权也不能得到保障。
相关司法文书显示，望泰公司通过诉讼要求三和公司保障股东知情权，并在2020年先后获得诸暨市人民法院(下称“诸暨法院”)、绍兴市中级人民法院判决支持，明确望泰公司可查阅三和公司的会计账簿、会计凭证等原始资料。
然而，三和公司并未及时履行法院生效判决。冯望月称，曾数次在法官、律师的陪同下前往三和公司所在地请求查阅资料，但三和公司拒不配合。
诸暨法院2021年9月作出的一份执行裁定书显示，因三和公司逾期未履行生效判决，曾对该公司采取限制消费等执行措施，并作出罚款决定。
值得一提的是，三和公司的控股股东步森地产，为步森集团有限公司全资子公司。步森集团是诸暨当地知名民营企业，成立于1993年，在知名女企业家寿彩凤带领下，从一家几十人的服装加工厂成长为国内知名的服饰企业，后涉足建材、房地产、流通贸易等行业领域。早在2000年，步森集团曾位列中国民营企业500强。
步森集团是诸暨当地知名民营企业
2011年4月，步森集团旗下步森股份(002569.SZ)在深交所上市，后者主营业务为步森品牌男装，曾邀黄晓明作为代言人，广告词“活出男人范”家喻户晓。然而，在上市后，步森股份经营状况连年下滑，步森集团逐步卖出股权套现。2015年，步森集团出让控制权，步森股份易主。
截至2024年一季度，步森集团持有步森股份257万股，持股比例约1.78%。今年5月30日，步森股份公告披露，步森集团为履行债务偿还义务于2023年10月9日通过二级市场集中竞价方式减持公司股份10万股，违反了证监会相关要求。步森集团已深刻认识到本次违规减持的错误，对本次失误减持表示真诚的歉意，并承诺3个月内尽快购回。
据悉，对于三和公司股东之间的权益纠纷，当地政府也已有所了解。2024年5月，诸暨枫桥镇一位有关负责人告诉《华夏时报》记者，今年三月曾约谈步森集团负责人，无论何种情况下，希望矛盾得到化解，但是由于涉及金额较高，调解难度较大。后续将进一步了解情况，努力化解双方矛盾。
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