对国人而言，房子不仅是一个物理空间，更是稳定生活与美好未来的寄托。因此，每逢节假日，看房、买房成了很多人的“例牌菜”。
今年“五一”小长假，有购房意向的消费者有新的“功课”要做。5月1日，由住建部发布的国家标准《住宅项目规范》（以下简称“新《规范》”）正式实施，“好房子”有了明确的指标和底线。新《规范》的落地实施，将对新房和二手房的价值评估产生深远影响。“好房子”的具体指标、未来怎样的房子更有价值、如何选房子等问题，是新“国标”下消费者需要重点关注、考虑的内容。
“好房子”的硬指标
当下，国内房地产市场正从“增量时代”步入“存量时代”，住房需求也从“有房住”转向“住好房”。这是房地产行业经历20多年快速发展后的必然趋势，也是行业转型升级的新起点。
近两年，围绕“好房子”的呼声和讨论愈发热烈。今年全国两会期间，《政府工作报告》首次提到“好房子”，4月25日举行的中共中央政治局会议也首次提出“加大高品质住房供给”。新《规范》则从安全、舒适、绿色、智慧四个维度，以及层高、隔音效果、智能化、适老化设施等多个方面，对住宅进行了全面规范，让“好房子”有了明确且可操作的指标，2025年因此被称为“好房子”元年。
具体来说，新《规范》要求，新建住宅建筑层高不低于3米，卧室、起居室的室内净高不低于2.6米。四层及以上或最高层楼面距地面高度超过9米的住宅，每单元至少配1台电梯；12层及以上或最高层楼面距地面高度超过33米的住宅，每单元至少配2台电梯。此外，墙体和楼板隔声性能提升为“不大于65分贝”，以有效减少邻里噪声干扰。
新《规范》也对适老化和智能化建设提出要求。如每个单元至少应要1个无障碍公共出入口；户门、卧室门、卫生间门通行净宽分别提升至不窄于0.9米、0.8米和0.7米，卫生间装扶手或预留安装条件，方便搀扶老人进出或坐轮椅进出；公共移动通信信号要覆盖到公共空间和电梯轿厢内，要求住宅配备智能家居系统等。
《消费者报道》记者注意到，与2011年发布的《住宅设计规范》相比，新《规范》在上述四个维度均提出了更高的要求，推动住宅从单纯的居住空间向高品质生活空间转变。这将重塑房地产及其产业链竞争格局，带动行业从“拼规模、拼速度”转向“拼品质、拼服务”。
眼下，“好房子”建设已成为部分房企的目标。如越秀地产于今年3月提出“品质、温度、智慧、成长”的“4×4好产品理念”，涵盖设计、质量、功能、绿色科技、人文关怀和社区服务等方面。龙湖集团2024年就在上海市、合肥市等多地打造了多个超低能耗建筑项目。以其合肥某项目为例，项目采用被动节能、主动节能等设计降低了建筑能耗，实现健康、绿色的建造目标。
不同开发商对“好房子”的侧重点有明显差异，也有不少房企开始在得房率上“卷”产品力。此前，起码20%的高公摊比例一直让消费者“有苦难言”，但近两年100%甚至更高得房率开始出现在新推房源中。以广州楼市的新项目为例，2024年底开盘的南沙招商林屿境得房率达到140%，今年3月“上新”的珠江·天河都荟得房率为120%。
一直以来，高公摊面积、邻里噪音、卫生间串味、墙体渗漏和开裂等问题，是降低家居生活幸福感乃至引起邻里矛盾的主要原因，新《规范》为解决这些问题提供了明确的指标和指引。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新《规范》将激发人们改善住房的愿望，促进换房需求。“新《规范》发布后，相当于把住房消费的底线标准拉高了，标准更高的产品供给会产生示范效应，从而带动换房需求。同时，这也会让市场上的产品供给更加多元多样，可供选择余地更大。”
新《规范》下如何选房
据中原研究发展部数据，今年4月1日-4月27日，广州开发商纷纷把原计划“五一”推售的营销活动提前了，预计推货量达2252套，同比增幅超121%，全市累计有16个项目计划在“五一”前“抢跑”入市。
这透露了房企对广州市场的重视和期待，也显示了其抢占市场份额的迫切。广州中原地产项目部总经理黄韬对《消费者报道》记者称，4月份成交情况不算太理想，短期内市场上的观望情绪还比较浓。
据悉，新《规范》公布后，市场上也出现了一些担忧的声音：意向购房者担心新房价格会上涨，二手房业主则担心二手房价格会受到冲击，尤其是那些不符合新《规范》的二手住宅。
但在黄韬看来，房子的价格是地段、设计、配套、物业管理等多方面综合价值的体现，新《规范》并非唯一重要的价值标准，相关指标也并不是“好房子”的标准，而是未来住宅发展的基本要求、“标配”。“随着科技进步、材料更新等多方面因素的推动，建造高品质的住宅是未来发展的必然方向。”
在新《规范》出台之前，市面上已有部分符合“好房子”标准的产品，如广州的部分豪宅项目。在新《规范》及部分城市已经发布的“好房子”建设相关标准的推动下，预计未来几年“好房子”会放量入市。
黄韬认为，新《规范》只是为“好房子”划定了底线，所谓的好房子更应该从不同层面购房者的角度去衡量，要能解决购房者的真正痛点，即不仅要买得起，还要住得舒心。“选择适合自己的房子就行了，没必要追求所谓的‘高大上’。”黄韬建议道。
住房需求的多层次、多样化，也决定了房地产市场并不会因新《规范》的出台而出现简单的两极分化。例如，刚需购房者或更关注价格和基本功能，改善型购房者则更注重品质和配套。反映在二手房市场，层高不足、无电梯、得房率低的“老破小”或面临贬值压力，但学区房、地铁房等具有特殊属性的二手房房源，其价格抗压性和需求刚性仍然强劲。
部分二手房还有望通过城市更新改造获得“新生”。今年3月，住建部表示，2000年以前建成的城市老旧小区都将纳入城市更新的改造范围。同策研究院认为，这意味着2000年以前的二手房通过城市更新项目的改造向好房子的标准靠拢，如加装电梯、适老化改造、安全提升等。对二手房做二次改造，能让部分二手房具备好房子的部分品质，提升了产品价值的同时一定程度上拉回部分市场需求。因此，好房子标准的落地对二手房亦有积极影响。
可以预见，在新《规范》的标准下，众多房企开始更加注重产品力，普通消费者将在这轮结构性周期里拥有更多选择权和议价权，从而更好地满足自身需求。未来，购房友好时代即将来临。
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