北京石景山区八角路小区22号楼正在进行更新改造。
改造的方式，不是简单的管网更新、外立面整治或公共区域修缮，而是把原来的老楼拆掉，建设新的住宅。居民只花了重新翻修的钱，就把原本设施老化严重的非成套住宅拆除重建，变成了可重新计算70年房龄的新房。不仅如此，在不牺牲原有面积的基础上，厨房、卫生间也搬进了自家屋内，再也不用和别人共用了。
5月15日，我国城市更新工作的顶层意见印发，关键词之一就是建立可持续的城市更新模式。
党的二十届三中全会提出，“建立可持续的城市更新模式和政策法规”。
今年全国两会上，住房城乡建设部提出，“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”。
“自主更新”能否蹚出新路？
北京石景山八角街道八角路小区西侧的22号楼，正在紧锣密鼓地推进拆除重建工作。眼下地基已打好，再过一年多的时间，这片区域“最年轻”的新房——新22号楼就将拔地而起。
什么时候能交付、能不能早点交房、装修的一些细节会是什么样……虽然去年底就已经腾房搬离，但毕竟是住了几十年的老宅，几个月来，依然住在附近的22号楼原住户，时不时就来工地看一看。最初的担心、顾虑，已经逐步变为对未来新家的期待。
首开集团天运公司总经理助理 宋毅：楼体增加了电梯和外墙保温，户内的面积增加了30%左右，尤其是厨房和卫生间已经到了居民家里面，让居民的生活条件都得到了提高。居民获得了一个新的70年产权的经适房，可以说居民的生活条件、房屋本身的价值都有一个大幅提升。
今年2月，八角路小区22号楼启动楼本体拆除工作，建设周期不超24个月。始建于20世纪60年代，总共由33栋居民楼组成的八角路小区，原本是首钢集团的职工住宅。
33栋楼中，有20栋是需要共用卫生间、厨房还在室外的非成套住宅，再加上建成年代久远、配套设施严重老化，管道跑冒滴漏的情况时有发生，居民改造意愿强烈。社区也曾针对是否沿用传统的老旧小区改造模式做过居民调查，但居民意愿不高。
八角路社区第十一网格网格长 魏文芳：我们当时问过居民“要不要换下水管、要不要做保温层、要不要做加固”，但是居民的意向就是，这个楼是六十年代的楼，做管道、换个骨架，依然没有太大的作用，不如做一个整拆。
首开集团天运公司总经理助理 宋毅：20世纪，我们很多国有企业的职工建房，因为用地指标比较紧张，当时房屋建设标准也并不是很高，所以我们存在很多简易楼、筒子楼，最大的特点就是多户居民共用一个卫生间、共用一个厨房。“178号文”的出台也是为了解决这些简易楼、危旧楼房中居民居住条件比较差的现状。我们是在2023年11月份，对八角路小区所有的1553户居民进行了居民的问卷调查。其中22号楼的居民同意率达到100%，我们参照“178号文”对22号楼进行原拆原建。
“178号文”是指“京建发〔2020〕178号文”，全称为北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，其中指出，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房，准许通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。
首开集团天运公司总经理助理 宋毅：根据178号文的规定，是由三方出资，市、区财政进行一定的补贴，产权单位和居民都要进行相关比例的出资。22号楼的出资的比例是由市、区两级财政根据每平方米5786元进行补贴，剩余的所有资金全部由居民自行出资，也就是“谁获益、谁出资”的精神。居民出资是在20万到25万元之间，最多的一户居民需要出资25万元。
政府引导 市场运作 公众参与
建立可持续的城市更新模式
近年来，这种居民出资自主更新改造老旧小区的案例，在全国范围内还有很多。比如浙江杭州浙工新村、广东广州花都区集群街2号楼等。它们都依托于地方颁发的老旧小区自主更新或危旧楼房改建试点方案，遵循“谁出资、谁受益”原则，花小钱、办大事，为老旧小区更新改造破冰探索。
过往传统的“老旧改”模式，往往是由政府兜底进行更新改造。但随着更新改造的标准、公众对居住环境的要求越来越高，如何让这项工作可持续，成为摆在包含老旧小区改造在内城市更新工作面前的问题。
自主更新、原拆原建，这条路走没走通？
八角路小区22号楼原拆原建的过程中，还有哪些问题亟待破解？
郭倩楠是石景山区住房和城市建设委员会老旧小区综合整治科的科长，她介绍，危旧楼原拆原建工作是要求在居民100%同意改造以后才能够启动预签约。“要把卫生间和厨房放到套内，包括现行的建筑规范，这个楼要‘长宽’和‘长胖’，必须通过规划的审批。石景山区有一个老旧小区联席会议制度，各部门群策群力，才能够使我们看到22号楼有今天这个局面。”郭倩楠告诉记者。
在八角路小区22号楼打响原拆原建“第一枪”后，后面的类似项目如何可持续地推进呢？根据“178号文”，改建资金“可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决”。
郭倩楠：现在政府补贴一部分资金其实有点“抛砖引玉”的意思，是对这项工作的一个引导，同时也是一个逐步退出的过程。危旧楼改建如果说按照“178号文”的方向继续走下去的话，政府的投资是巨大的，后面可能更多的是要居民和产权单位以及其他的社会资本共担的一种建设模式。
根据石景山区住建委的统计数据，北京市仅石景山区2000年底前建成的老旧小区就有106个、551万平方米。石景山区先后出资近50亿元实施改造，并于去年全部完成楼本体改造，惠及居民7万多户。为了将更新改造成果延续下去，石景山区正在因地制宜、一事一议，通过尝试引入社会资本、实施更精细化的管理，努力续写老旧小区改造的“后半篇文章”。
郭倩楠：比如“首开经验”就是要求产权单位、社会资本把低效空间，比如说地下空间是否可以开辟出来一部分用于经营，反哺物业，建立长效、可持续的运营模式。“鲁谷模式”其实就在探讨以街道作为主体，统筹区域里的资源，把一些资源交给社会资本进行运营管理，然后再来由它进行反哺，更好统筹同一片区的低效资源，这样的话也是一个可持续的模式。
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