国庆前夕，人民银行正式宣布降低存量房贷利率，政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元！一时间，股市、楼市反应剧烈，房产中介重新定制新的营销计划，全力冲击“金九银十”，购房者们期待政策尽快落地，为月供减压、减负。何时能够实现下调、有几种调整方式、是批量下调还是主动申请……
在利好信号发布后，存量房贷利率下调路径也成为市场关注的焦点，9月25日，北京商报记者采访了多位银行业人士，有银行人士预测，最晚在今年底前全面落地执行，统一批量调整的概率较大。
01
何时执行
预测最晚在年底前
“真是国庆前的惊喜。”自从几年前赵岩彦（化名）在北京购置了一套属于自己的小户型以后，每月高额的房贷就成为压在他心头的一块大石。赵岩彦的房贷总额为250万元，利率为贷款市场报价利率（LPR）+55个基点。“希望这次房贷利率能下调到本地最低水平，为月供减负”，他说道。
9月24日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，人民银行行长潘功胜指出，将降低存量房贷利率至新发房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。根据测算，若以100万元贷款30年计，0.5个百分点也就是50个基点的降低，意味着每个存量房贷购房者每月月供将减少大约280元，30年可以减少利息支出10万元。
重磅房贷政策一出，利率何时下调成为众多购房者关注的话题，对此，北京商报记者咨询各大银行客服人士，给出的答案类似，均为“已关注到新闻报道，暂未接到监管指导性文件，待相关部门意见下发后，会立即跟进落实”。
从一线业务端，有银行知情人士则透露了更多信息，一位股份制银行人士表示，“政策应该会很快出，具体还要再等等，从以往的经验来看，指导性意见应该会在国庆节前后发布，不会太晚”。
从宣布存量房贷利率下调到最终落地实施，银行需要经历一系列内部评估和准备流程。另一家银行知情人士预测，首先，各地分行会进行内部评估，并根据总行指导拟定具体的执行细则，这个阶段大约需要3周至1个月；完成评估后，相关细则需经过评审和审批流程，直至正式发文确认，这一步骤预计耗时约1个月。如果新的调整规则与上一次存量房贷利率调整一致，只需简单设置参数即可，大概需要10天至2周时间。但如果有新增变量或重大变动，则需联系借款人收集资料并进行系统开发，这可能延长至一个半月甚至更久。所有准备工作完成后，银行将对外发布公告，通知客户具体实施细节。
“从宣布政策到完全落实，顺利的话大约需要近2个月时间；遇到复杂情况则可能延长至3个月以上。不过，考虑到监管机构对时间的要求，大部分地区预计会在四季度内完成全部工作，确保年内实现存量房贷利率的下调，不会拖延到下一年度”，上述知情人士称。
02
如何下调
统一调整概率较大
“5·17”新政后，全国多数城市首套房贷利率应声而落，房贷利率普遍滑落至历史低位，新发房贷利率与存量房贷利率利差进一步扩大，降低存量房贷利率，亦是实实在在为购房者减轻月供负担。
根据监管要求，存量房贷利率至新发房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这也是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率。该力度虽没有此前预期的80个基点大，但实实在在属于国庆前夕给居民家庭发放的“大礼包”。根据目前的信息，下调利率的政策已经相当明确，下调幅度约为50个基点，这意味着各地将普遍执行这一标准。
从北京地区来看，购买首套住房最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减45个基点，根据当前5年期以上LPR 3.85%的水平计算，北京地区当前首套房最低利率为3.4%。“如果存量房贷利率能下调到3.4%，我会毫不犹豫换个手机”“我要增加消费买骑行装备”，有不少借款人在社交媒体发帖称。
对北京存量房贷利率能下调多少？银行人士持谨慎态度，有人士表示，“目前暂未接到通知明确具体的下调基点，从流程来看，各地设定的标准是基于本地经济状况以及对GDP影响等因素的综合考量后确定的，确保政策调整能够适应当地实际情况”。
麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪预测，目前北京首套房利率下限为LPR-45个基点，存量房贷利率有可能调整为LPR或LPR+10个基点，不大可能会降到现在新发利率LPR-45个基点的水平，二套房预计降为LPR+10个基点。不过也有业内人士称，此类具有普惠性质的政策，可能会统一进行批量下调，北京地区存量房贷利率下调50个基点也同样存在可能。
下调幅度确定后，有几种调整方式也是市场关注的热点，回顾上一轮存量房贷利率下调，2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发文，允许商业银行降低符合条件的存量首套住房贷款利率。当年9月25日银行集中完成第一批次主动批量调整；对“二套转首套”、未完成LPR利率定价类型转换、逾期贷款归还积欠本息等情况的存量房贷客户，则是引导客户通过手机银行或贷款经办行等渠道完成相关业务申请，同样为主动批量调整。
有银行人士透露，“从目前获悉的信息来看，批量下调的概率较大，但不同地区可能存在差异性，以北京地区为例，如果采用与上次存量房贷利率下调相同的参数设定方式，即根据一个特定的时间区间和首套房或二套房的性质来定向调整利率，那么银行内部的技术准备工作将会相对迅速。但不排除还有一种可能性，新的政策可能会引入更多变量，比如区分五环内和五环外的房产、一孩家庭和二孩家庭等。这种情况下，由于涉及了更多的分类标准，准备工作会变得更加复杂。此外，对于不同区域的房产（例如主城区与远郊），可能还会设置不同的利率调整幅度”。
03
转按揭如何实施
跨行仍有一定难度
存量房贷利率下调已板上钉钉，而对于存量房贷转按揭，潘功胜也表示，初期会先在本行行内实施转按揭，下一步再考虑是否有机会跨行转按揭的方式。
事实上，转按揭这一方式在2008年繁荣过一段时间，但由于监管政策的限制和风险控制的考虑，跨行转按揭业务在之后逐渐被限制和规范，在近几年已经较少被提及。
在关荣雪看来，本行内转按揭可以满足客户多样化的需求，如需延长贷款期限、降低贷款利率等，提高客户黏性；通过转按揭，银行可以盘活存量资产，增加贷款发放量。跨行转按揭的必要性在于，如果其他银行的贷款利率或贷款条件更优惠，借款人可以转按揭到其他银行，以降低利息支出或获得更适合自己的贷款产品。
对跨行转按揭成功实行的可能性，一位银行业人士称，存在一定难度，一旦放开跨行转按揭，各家银行为了吸引客户会竞相提供更低的利率和更高的效率，市场会进入白热化竞争状态。
星图金融研究院副院长薛洪言指出，相比行内转按揭，跨行转按揭流程要复杂得多，且不能确保100%成功。所以，在有行内转按揭这个更好选项的情况下，预计跨行转按揭不会成为政策选项。
关荣雪进一步表示，当前，实施跨行转按揭存在以下难点：跨行转按揭涉及两个银行，审批流程会更加复杂，所需时间也更长；新的贷款银行需要对借款人的资信状况和抵押物进行重新评估和担保，这可能会导致转按揭失败。
04
影响几何
对银行息差影响为中性
对于银行而言，存量房贷利率的调整应兼顾好“因城施策”、公平性以及自身利润的需要。在当前银行息差收窄的背景下，存量房贷利率的进一步下调无疑会压缩银行的利润空间。
根据国家金融监督管理总局数据，继去年四季度末商业银行净息差首次低于1.7%，达到1.69%后，今年一季度，商业银行净息差进一步降至1.54%，2024年二季度商业银行净息差为1.54%，较上季度持平。
为缓解银行压力，在新闻发布会上，潘功胜宣布，将降低中央银行政策利率，7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。降准方面，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。
谈及存量房贷利率下调对银行的影响，中金公司研究部银行业分析师林英奇预测，“假设1年和5年LPR下调20个基点，存量按揭利率平均下调50个基点，我们测算对息差的影响分别为9个基点和6个基点，合计约15个基点，假设存款利率下调25基点、降准50bp能够基本对冲对于银行息差的影响。根据人民银行的测算，本次利率调整总体对银行息差为中性，我们认为主要考虑到为维持金融系统稳定有必要保持银行的合理息差和利润”。
下一步，银行应采取多方面措施，开源节流，精细管理，减缓存量房贷利率调整对利润和息差的影响。招联首席研究员董希淼建议，面对息差和利润下滑压力，银行应立足自身禀赋和优势，继续加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，优化金融资源配置，有的放矢做好“五篇大文章”，努力挖掘新的增长点，通过“以量补价”的方式提升净利息收入；另一方面，要致力于提升核心存款的吸收能力，通过产品、服务等综合服务能力提升客户忠诚度，进而持续降低负债成本。除了拓展净利息收入外，还应积极发展中间业务，例如拓展财富管理业务等高附加值中间业务，进一步提升中间业务收入占比，形成对营业收入有效支撑，尽力减轻净息差下滑压力。
薛洪言强调，此次调降存量房贷利率的同时，人民银行将进行降准操作，向市场释放1万亿流动性，可以部分对冲调降存量房贷利率对银行息差的影响，有助于稳定银行息差水平。此外，随着新一轮降息周期的来临，新一轮存款利率下调也势在必行。
从业务端来看，存量房贷利率的下调也并不会影响银行对按揭贷款展业的热情，有银行业人士坦言，银行始终有动力去开展房贷业务，因为房贷是银行最稳定的收入来源之一，即使利润较低，也属于风险较低的优质资产。虽然存量房贷利率下调短期内影响了银行的部分收入，但从长远来看，这将推动银行优化资产结构并寻找新的增长点。
本文链接：http://www.gihot.com/news-4-180593-0.html四问存量房贷利率下调
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