热点区域房地产市场韧性显现，长三角、大湾区领衔“止跌回稳”
2024年，房地产行业在震荡下行的过程中韧性发展。
据机构统计，2024年以来，各地出台房地产相关政策超过750条，楼市热点区域的新房成交量呈现“U”型走势，并在2024年10月和11月达到年内新高。
在长三角区域，11月上海、南京、苏州和合肥的新房成交量同环比齐增，杭州房价则超过连续9个月占据榜首的上海，成为当月全国房价环比上涨幅度最大的城市。
政策力度更为强劲的粤港澳大湾区，楼市同样快速恢复。据中指研究院数据，10月和11月，深圳和广州新房销售面积同比分别增长124%和70%，惠州新房销售面积也实现了同比增长。同期，北京新房销售面积同比增长了10%。
尽管多个热点城市的房地产市场呈现出“止跌回稳”的趋势，但销售规模的绝对值仍然处于近年来的较低水平。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《每日经济新闻》记者表示，2024年前11个月，全国商品房成交均价为9885元/平方米，同比跌幅约为5.7%。11月份，房价指数环比指标明显改善，即跌幅收窄态势非常明显，说明全国房价拐点已经到来。
长三角、大湾区明显回暖
上海网上房地产数据显示，11月上海二手房(含商业)累计成交27050套，不仅超越6月成为全年二手房成交量最高的月份，而且是自2021年3月以来首次单月突破27000套大关，创下近44个月以来的最高成交量。
新房方面，当月上海累计成交面积78.4万平方米，环比增加21.9%，同比增加48.8%。豪宅项目入市后去化情况持续向好，位于静安区的高端住宅项目万科中兴傲舍二期于11月24日开盘，当日售出68套，销售金额约为18.2亿元；11月24日，黄浦核心区域的露香园・天誉开盘推出户型260~882平方米的豪宅房源，当日创下约78亿元的销售成绩。
中指研究院数据显示，11月，杭州新房以及二手房成交量相比10月份均出现了一定程度的上涨，尤其是二手房成交量创下了单月新纪录。其中，杭州市内10个市辖区商品住宅成交总量达81.9万平方米，环比上涨14.8%，成交规模连续三个月增长，为年内第二高的水平。
在粤港澳大湾区中，深圳楼市的回暖迹象最为明显。据深圳中原研究中心的统计数据显示，11月份，深圳全市一手住宅网签量为8076套，环比上升了94.5%；二手房成交量为8500套，环比上涨了2.8%，达到了近46个月来的最高水平。
再看广州的情况，广州市住房和城乡建设局的数据显示，11月份全市一手商品房网签面积为128.15万平方米，同比增长了18.6%，环比增长了1.6%；二手商品房网签面积为140.52万平方米，同比增长了5.6%，环比增长了4.3%。
“广州是率先全面取消限购、降低首套及二套首付比例及贷款利率的一线城市，9月底以来，市场成交热度显著提升，到访量及成交量均大幅上升。”
中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，广州房地产政策能出尽出，市场在近两月显著回升，尤其二手房成交在11月创下年内新高，预计随着利好政策的持续释放，叠加年底开发企业推货节奏的加快，12月广州房地产市场仍可期待，对全年成交将起到下滑收窄的作用。
除了沿海城市群，在长江中游城市群以及成渝城市群，房地产市场同样走出“止跌回稳”的趋势。
国家统计局的数据显示，11月，武汉新房价格在经历连续16个月的环比下跌后首次出现上涨，环比上涨0.4%，市场呈现量价齐升态势。
武汉市住房和城市更新局的统计数据显示，11月武汉新建商品房网签成交量达16767套，是继10月后新房成交量第二次突破万套，环比增长53.6%，再次刷新2024年武汉新房成交纪录，助力2024年前11个月武汉新房总成交达到78949套。
市场处于历史偏低水平
国家统计局数据显示，2024年前11个月，全国新建商品房销售面积为86118万平方米，同比下降了14.3%，其中住宅销售面积下降了16.0%。
基于前11个月的增速以及对12月份运行情况的观察，上海易居房地产研究院估算，2024年全年全国新建商品房销售面积约为97209万平方米，同比增速下降约13%。这或是近年来全国新房成交首次跌到10亿平方米规模线以下的情况。虽然第四季度的交易指标有所改善，但总体上当前新房交易数据仍位于历史偏低位水平。
在严跃进看来，当前不同地区的城市，去化周期分化不一。各个城市房地产市场看似分化，其实都面临着相同问题，即高库存压力，这和2023年有本质区别。所以过去“一二线城市好，三四线城市差”的判断并不适用目前的市场形势。新一轮利好政策下，大城市限购政策放松，市场表现更为积极，说明基本面不错的城市楼市消化效果好，去化状况改善的情况也更为明显。
国家统计局数据显示，11月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。其中，上海和深圳分别上涨0.6%和0.3%，北京和广州分别下降0.5%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.9%、0.4%和0.5%，广州下降0.4%。
11月，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点；二手住宅环比下降0.2%，降幅收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.2个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅收窄0.1个百分点。
“房价指数出现积极、显著变化，环比跌幅明显收窄，且有开始转正的迹象，这说明随着房屋交易量止跌回稳后，量对价的传导效应开始显现。”
中指研究院在报告中表示，截至目前，除个别核心城市仍保留一定限制性政策之外，全国大多数城市调控政策已经全面放开，当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。
“若政策持续加力，2025年上半年部分核心城市房价将逐步‘止跌’。”中指研究院预测，一方面，随着支持政策的密集出台，居民房价预期明显改善。另一方面，随着房贷利率的持续下调，居民购房成本正逐步降低，目前大约在2.6%~2.8%之间，与租售比(2.1%左右)的差距正在逐步缩小。
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