21世纪经济报道记者 闫硕 北京报道
2月27日，汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“汇添富九州通医药REIT”）在上海证券交易所上市。这是中国医药仓储设施的首单公募REITs上市，也是湖北省第一单民营企业不动产上市。
根据上交所信息，汇添富九州通医药REIT基金份额4亿份，发售价格2.895元/份，募集资金总额11.58亿元。汇添富九州通医药REIT的原始权益人为九州通医药集团物流有限公司，基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司，专项计划管理人为汇添富资本管理有限公司。
另外，该基金的底层资产为位于武汉西大门交通要道东西湖区的武汉东西湖现代医药仓储物流项目，建筑面积合计约17.24万平方米。2021-2023年项目公司营业收入分别为8390.23万元、9009.92万元、9317.85万元。
业内普遍认为，多元化的融资方式为九州通提供了更多的资金来源，有助于降低对单一融资渠道的依赖，增强企业的资金筹措能力。这些资金可以有效盘活九州通医药仓储物流资产及配套设施，实现重资产向轻资产的转型，提升九州通的资产运营能力。
根据中邮证券，医药流通行业整体资金需求大。医药流通行业是资金密集型产业，作为医药生产厂商与医疗机构、零售药店等主体的中间环节，行业整体资金压力较大。
Wind数据显示，2023年医药行业整体应收账款周转天数为84.93天，经营活动产生的现金流量净额占营业收入比重10.08%。其中医药流通板块应收账款周转天数为98.40天，在子板块中处于较高水平，经营活动产生的现金流量净额占营业收入比重2.7%，为行业最低，板块资金压力大。
2023年3月，九州通发布公告，拟以公司（含下属分子公司）拥有的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的申报发行工作。2024年9月，中国证监会和上海证券交易所正式受理九州通公募REITs项目。
中邮证券认为，发行公募REITs对于九州通资金周转效率提升具备重大意义。九州通在传统批发业务基础上，积极布局总代总销、高值配送、第三方物流等多元业务，对于资金周转要求高。此外，民营企业在融资方面与国企相比优势较小，发行公募REITs对于公司资金周转意义重大。
有券商分析师向21世纪经济报道记者指出，基础设施公募REITs可成为九州通盘活资产的平台，在首批入池医药物流仓储资产及配套设施发行成功后，可通过扩募的方式逐步盘活公司剩余的医药物流仓储资产及配套设施，加快资产流动性，为公司筹集更多的资金。在轻资产运营模式下，公司可以集中资金用于主营业务的快速发展。
事实上，此类项目已有相关海外经验可以借鉴。广发证券指出，美国REITs市场发展最早、规模最大，龙头医药流通企业已实现轻资产化发展。美国REITs起始于20世纪60年代中期，在接下来的60年里REITs在世界范围内快速发展。
通过对比美国、日本与中国医药流通龙头企业的固定资产周转率，广发证券指出美国医药流通企业固定资产周转率在60-135之间，远高于日本及中国同业，依托于美国发达的REITs市场已实现轻资产化发展。
根据公告，公募REITs的发行将对九州通财务指标产生积极影响，预计将增加公司2025年度净利润不超过7亿元（最终以会计师事务所年度审计后的结果为准）。
业内普遍认为，基础设施公募REITs为九州通拥有的医药物流仓储资产及配套设施盘活提供了新的权益型融资方式，可减少公司对传统债务融资方式的依赖。
截至2024年三季报，九州通资产负债率为67.52%，其中有息负债合计147.35亿元，占总资产的比例为14.59%，有息负债规模整体偏大。
银河证券分析师认为，本次REITs发行将盘活公司存量资产，降低资产负债率和有息债务占比。另外公司货币资金和交易性金融资产合计161.76亿元，占总资产的比例为16.01%，本次REITs募集的资金利于公司加大杠杆发展CSO、新零售等新业务，进一步提升公司的盈利能力和经营效率，实现“轻重分离”的多元化收益战略。
中邮证券表示，基础设施公募REITs平台作为权益性融资通道，在盘活公司医药物流仓储资产及配套设施的同时，可以有效地降低公司负债率，并且为新投基础设施项目提供资金来源，最终实现存量资产和新增投资的良性循环。
上述券商分析师向记者指出，REITs基金基础设施资产为武汉东西湖现代医药仓储物流项目，项目具备优秀的盈利能力，2021-2023年毛利率处于63%及以上，净利率提升至40%以上，自2021年起持续提升。后续经营有望量价齐升，保障项目收益稳健增长。同时，收益具备保障机制，产品扩募性强。项目前5年有望保持收入3.5%的复合增长率，5年后续期仍有稳健增长预期。
事实上，不仅券商分析师对九州通公募REITs项目持乐观态度，投资者也表达出对该项目的认可与期待。
公告显示，该项目在今年2月10日首募当日便终止募集。其发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成，其中，网下投资者认购数量为0.70亿份，占发售份额总数的17.50%，有效认购倍数达50倍；公众投资者认购数量为0.30亿份，占发售份额总数的7.50%，有效认购倍数达1192倍。创下公募REITs公众发售认购倍数历史新高。
此外，汇添富九州通医药REIT上市当天开盘便出现30%涨停。
近年来，国务院及相关部委和各级地方政府密集发布公募REITS相关支持政策，支持市场快速扩容，如今公募REITs发行已进入常态化新阶段。
中信建投证券认为，我国公募REITs市场已迈入常态化发行新阶段，一级市场方面，审核效率显著提升；二级市场方面，2024年经历三轮上涨，主要受益于资金面及政策面形成的双重共振。展望后市，常态化发行将继续支撑公募REITs市场提质扩容。
“公司计划在政策允许且资产达标的前提下，每年公募REITs至少扩募一次，引入社会资本参与新增医药物流项目投资。”九州通表示。
本文链接：http://www.gihot.com/news-7-17563-0.html医健IPO解码｜全国首单医药仓储物流REITs上市，九州通加速破局轻资产转型
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