投资回收周期最长30年 险企重资产为主“押注”养老社区能赚钱吗？
图①、位于三亚的太平小镇・海棠人家 图②、中国人寿旗下的国寿嘉园・乐境 图③、中国人寿旗下的国寿嘉园・乐境的康复训练室苏向杲 摄
图④、大家的家・北京阜外城心社区客厅，沙发家具都采取适老化设计 图⑤、北京阜外城心社区卧室内景，每间卧室都配有紧急按钮冷翠华 摄
本报记者 苏向杲 冷翠华
11月中旬，寒意渐浓，天津市东丽区桂雨路的一个“社区”却颇为热闹：在一间间活动室内，居民们或引吭高歌，或安静刺绣，或集体娱乐休闲，或做个人康复训练……这个“社区”就是中国人寿旗下的养老社区。
这只是近年来险企布局的数十家养老社区的一个日常画面。据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，至少有泰康人寿、中国人寿等15家险企投资运营了超过70家养老社区。整体看，险企投资的养老社区以重资产模式为主，中资产、轻资产模式为辅。
多位受访业内人士告诉记者，险企布局养老社区，一方面，因为在人口老龄化的发展态势下，高端养老社区的市场前景广阔；另一方面，“保险+医疗+养老”的经营模式有利于促进险企主业发展。不过，养老社区的投资回收周期长达15年至30年，这对险企综合经营能力等提出了较高要求。
目前，已建成的险企养老社区入住率如何、在实际投资、运营环节又面临哪些挑战、“重资产”布局最终能否赚钱？《证券日报》记者带着这些问题进行了实地采访。
大中型险企
争相布局养老社区
“随着年龄增长，我的心脏和呼吸道出现了问题，既担心出现风险，又不想长期住院，就住到了这里。”在三亚海棠湾，已入住某险企养老社区的刘大爷告诉记者，他入住养老社区，主要是看中医护服务。
另一位入住险企养老社区的北京老人则告诉记者：“由于儿女常年不在身边，为给子女解除后顾之忧，便住进了养老社区，之前有顾虑，入住后发现，养老社区的环境和服务都不错。”
随着我国老龄化程度的加深，有康养需求的人不在少数。民政部近期发布的《2022年民政事业发展统计公报》显示，截至2022年底，全国60周岁及以上老年人口达2.8亿人，占总人口的19.8%，其中65周岁及以上老年人口达2.098亿人。
满足人口老龄化催生的康养需求，正是险企争相布局养老社区的逻辑之一。泰康保险集团创始人陈东升表示，我国快速进入老龄化社会，医疗也从传统强调疾病治疗向强调健康管理转变，这不仅符合中国进入长寿时代新的发展方向，也符合中国医疗产业的趋势。
除了有市场需求，投资养老社区可以促进保险主业的发展，也是险企争相布局的重要原因。中国太保相关负责人对《证券日报》记者分析称，投资养老社区，有利于推动寿险经营转型升级，符合保险业与实体经济融合发展的方向。通过提供“保险产品+养老社区+专业服务”的综合解决方案，对高额保单有积极促进作用，同时，养老不动产具有前期投入大、后期回报稳定的特点，与保险资金特别是寿险资金的长久期特性非常匹配。
谈及对主业的促进作用，大家保险相关负责人对记者提到了两层逻辑：一是现在真正高收益或稳定收益的投资通道越来越窄，养老场景是个不错的选择。测算显示，在运营良好的基础上，养老社区平均可实现3.5%的内部收益率(IRR)，现金回报20年。二是从纯业务逻辑角度来看，公司要赋能队伍建设，就要给营销团队配套资源，在生态上给予支撑，而养老场景是个很好的支撑。
良好的投资时机以及政策导向也是险企布局养老社区的重要原因。在阳光保险集团投资管理部总经理刘鑫看来，首先，医疗养老行业的优质治疗手段和服务供不应求，目前是资本进入医养产业的重要时间窗口；其次，我国政策一直鼓励商业保险与社会办医加强合作。
正是基于上述诸多因素“共振”，不少险企已将“保险+医疗+养老”作为未来发展的新动能。中国人寿副总裁刘晖认为，布局大养老是新业务增长极。养老投资可以通过跨周期的运营来实现综合价值，养老投资在单个项目组合以及投资配置方面都能带来多元价值。
目前，中国人寿、中国平安、中国太保、新华保险、中国人保、泰康保险等大型险企均已布局养老社区，此外，合众人寿、大家人寿、国华人寿等中小险企也在布局。其中，泰康之家已在32个城市布局了37个项目。截至今年9月底，大家保险已在全国11个城市布局13个城心医养社区、6个旅居疗养社区。
入住率超60%
或可实现盈亏平衡
在众多险企扎堆布局的同时，如何预估客户对养老社区的真实需求，成为保险业和资本市场关注的焦点。业内人士认为，入住率是考察市场需求的重要指标之一，也对养老社区运营有重要影响。
据记者了解，目前不同险企的布局进度不一，叠加养老社区的区位、定价、营销能力存在差异，不同养老社区的入住率也各异。
目前，部分开业较早的养老社区入住率较高。如，泰康之家・燕园于2015年开业，截至今年上半年末，燕园社区一期和二期已经投入运营，入住率超90%。截至今年9月末，大家保险北京朝阳城心医养社区入住率超过94%。
“好的社区不愁没人住，想住可能还得排队，也得有经济实力。”参观过4家险企养老社区的北京居民曾先生表示。
天津一家大型险企的养老社区运营人员介绍，目前该社区入住率约为40%，不过入住率还在增长中。
根据业内测算，养老社区入住率超过60%才能实现盈亏平衡。刘晖表示，根据经验数据，当养老社区入住率达到60%至85%，现金流逐渐自给自足甚至达到盈亏平衡，在项目运行成熟期可以带来长期持续的稳定回报。
“总体而言，入住率达到60%之后会比较稳健。”中国太保相关负责人也表示，养老社区盈利必须以较高且稳定的入住率为基础，只有入住率达到一定水平后，才能覆盖能耗、人力等主要运营成本，降低客均成本，逐步实现运营盈利和项目投资回报。
市场如此关注入住率的另一大原因是，险企投资的养老社区普遍入住门槛较高。多数养老社区的入住资格与保险产品挂钩，客户想入住养老社区，普遍先要购买数十万元，甚至上百万元的保险。
一家险企养老社区的业务员对记者介绍，要入住养老社区有两种方式：一是购买300万元保险；二是缴纳8万元押金。两种方式只是获得了入住资格，不包含服务费用。以双人居住的户型为例，若没有购买保险，月服务费为2.54万元，包含住宿、餐食及各种配套服务；若已经购买保险，服务费2万元出头。
再以北京某上市险企的养老社区为例，客户需要先购买100万元的保险才能锁定入住资格。入住费用另算，主要由月租、押金、服务费等构成，月租因房型不同而有所差异。其中，套房平均月租约为3.15万元；押金通常为6个月的房租金额，即约18.9万元；服务费包括生活服务费和健康管理费，共计约3800元/月。
一方面险企加速布局，另一方面入住门槛居高不下，因此，业界担心养老社区会出现同质化竞争和入住率不足的问题。北京社科院副研究员王鹏认为，一方面，同质化竞争可能会加剧；另一方面，高门槛可能导致客户数量减少。
不过，险企对养老社区的市场前景颇为乐观。中国太保相关负责人表示，随着我国老龄化进程加速，机构养老在整个养老服务体系中必不可缺。随着我国人均收入持续提升，必将带来居民养老观念的革新和支付能力的改善，市场需求从量变到质变的“拐点”或将在2025年前后出现。
“如今，越来越多险企入局，说明‘保险支付+医养服务’模式渐被行业认可，并被市场检验。”泰康健康产业投资控股有限公司相关负责人对记者表示。
“在养老保险领域，各方资本都在努力丰富养老服务内容，这也意味着该领域还是一个蓝海。”大家保险相关负责人表示。
长周期投资
考验险企运营能力
尽管险企普遍看好养老社区投资前景，但多位业内人士表示，这是一项长周期投资，险企要高度重视成本管控，提升运营能力。
目前，险企投资养老社区有不同模式，有的采取自建社区的重资产模式，将投资商、开发商、运营商多种角色融为一体；也有的采取租赁物业进行改造等轻资产模式。随着投资养老社区的逐渐深入，越来越多险企探索更多模式布局。
对此，中国太保相关负责人认为，满足客户高品质养老需求，需要重资产投入和专业化运营，但这种模式也面临两方面挑战，一是战略定力问题，做实业的周期非常长，若无长期主义信念，容易半途而废。二是资源整合问题，在投资拿地、工程建设以及运营阶段都需要强大的资源整合能力。通过租赁改建等方式取得养老物业，或者将运营服务外包等轻资产模式可以迅速扩张，但在满足客户需求方面有一定不确定性。
“从行业看，养老社区的运营和服务是长周期的，投资回收周期一般在15年至30年。根据太保家园各项目不同规模，一般而言，中小型项目可在3年至5年内实现运营端盈亏平衡，大项目则要5年至8年实现运营端盈亏平衡。”中国太保相关负责人预计。
刘鑫认为，风险与挑战主要有：第一，初期投入大、回报周期长、流动性差、整体回报水平不高，中短期可能难以贡献投资收益，对保险公司的成本收益匹配可能带来压力；第二，部分业态较为早期，存在一定的投资风险和资产减值的可能性，拖累保险公司的整体投资收益；第三，偿二代二期规则下，不属于保险主业范围内的股权投资资本消耗较大，尤其非保险子公司需按100%计提最低资本，这客观上也是保险公司开展相关投资的挑战。
事实上，部分险企已经意识到风险并总结出应对之策。大家保险认为，在实战校验过程中，公司重点打造三个能力：物业改造能力；护理、康复、医疗等运营服务能力；销售能力。该公司表示，养老是个非常细致的产业，只有运营起来，才能够真正发现它能否形成最优成本模型。
中国太保相关负责人则认为，太保家园在注重社区硬件品质的基础上，重点布局三条产品线，“抓两头(低龄乐养和高龄康养)、促中间(中龄颐养)”。在运营过程中，高度重视成本管控。同时，还引入国际先进的养老品牌，合资成立养老企业管理公司，提升运营管理能力。
总体来看，不少险企仍在“摸索中前进”，一方面在逐步加大对养老社区的投资，另一方面也在持续探索降低运营成本的商业模式。养老社区作为不少头部险企“押注”的重要方向，十几年乃至二三十年后，其最终能否赚钱并赋能保险主业，既值得期待，也需要时间去验证。
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