“好房子”来了

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经济观察网 记者 田国宝 从小区大门穿过蜿蜒的绿化带,来到一栋正在施工的住宅楼前,入户可见挑高10.5米的大堂。穿过大堂,健身房、恒温泳池、红酒吧、KTV、雪茄吧等配套设施一应俱全。销售人员介绍,该项目一层至四层为业主专属会所,面积达4000平方米。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

这个名为麓湖丽世缦华的项目位于成都市天府新区,是当地首个“好房子”项目。一期由三栋高层住宅、两排叠拼别墅及商业裙楼组成。目前在售高层住宅以3.4米层高、40平方米生态阳台、142%得房率等标签为核心卖点。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

2023年6月,住建部部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出“好房子”概念。此后,住建部联合多部门修订《住宅项目规范》,对房屋质量、层高、隔音、采光等指标提出更高要求。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

2024年8月,《成都市城市规划管理技术规定(2024版)》正式出台,为“好房子”建设提供政策依据。麓湖丽世缦华项目于同年9月摘地,成为成都首批落地的“好房子”项目之一。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

一家国有房企的成都区域负责人称,新规实施后,成都“好房子”项目已呈遍地开花之势。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

该负责人介绍,与过去别墅、豪宅“偷面积”不同,“好房子”赠送的挑空、阳台、入户花园等面积均在政策允许范围内,可以通过规划设计与计容面积更好地融为一体,提高居住舒适性。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

一位中介人士告诉经济观察报,目前成都在售的“好房子”项目有10个左右,分布在全市各个区域,不仅有豪宅、改善型住宅,也有刚需型住宅。性价比和竞争力明显高于同区位的其他项目,成交量普遍更好。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

在2025年年初的地方两会上,全国15个省份宣布将大力推进“好房子”建设。据不完全统计,2024年下半年以来,已有超30个城市发布新版城市规划管理技术规定,“好房子”时代正式拉开帷幕。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

“好房子”ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

麓湖丽世缦华在售高层住宅共85套,单价为6万元/平方米至12万元/平方米,单套总价最低1700万元。作为高端“好房子”项目,麓湖丽世缦华除配备超40%公共活动空间外,每户还赠送生态阳台及入户花园。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

例如:7号楼284平方米户型叠加赠送面积后,使用面积达406平方米,得房率高达142%,其中客厅与书房外侧的阳台面积近50平方米,形成半开放式景观空间。9号楼296平方米户型,使用面积达421平方米,不计容的阳台面积达72平方米。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

该项目所在的麓湖板块是成都房价制高点,周边湖岛别墅单价突破10万元/平方米,部分高层住宅均价亦达5万元/平方米。麓湖丽世缦华高层住宅的带看、成交及平均售价明显高于周边同类产品。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

同为“好房子”项目的嘉禾桂府位于成都市新都区,主打100—130平方米户型,单价1.4万元/平方米,总价在200万元以内,主要面向刚需群体。这个项目价格与周边项目不相上下,但却是按“好房子”标准建设的,两次开盘均进行了摇号。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

嘉禾桂府117平方米的四室户型,使用面积为132平方米,得房率113%。项目首层架空层设置了超4000平方米的公共空间,下沉式广场内配备儿童乐园、社区书吧等设施,凸显“好房子”普惠性理念。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

上述国有房企的成都区域负责人告诉经济观察报,对购房者而言,“好房子”与传统住宅的核心差异体现在三方面:ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

其一,公共空间革新。与传统住宅单元入户逼仄的空间相比,“好房子”通过挑高设计和大面积公共区域提升社区品质,并允许配建商业设施,不仅提升了居住环境,也丰富了生活配套设施。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

麓湖丽世缦华和嘉禾桂府项目的业主公共活动空间均超过4000平方米;招商蛇口位于成华区圣灯街道的项目于2025年1月获批,首层架空部分的公共活动空间和全民健身活动场地合计面积超过5000平方米。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

其二,居住尺度突破。传统住宅层高普遍低于3米,阳台宽度和面积均受限;“好房子”普遍要求套内层高不低于3米,阳台占套内建筑面积比上限最高提升至25%,且标配生态阳台及入户花园。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

其三,得房率跃升。传统住宅得房率多低于80%,想要提高得房率需要“偷面积”;而“好房子”通过阳台、入户花园等不计容面积,使得房率普遍超过110%,而且赠送面积与住宅融为一体。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

上述国有房企的成都区域负责人说,赠送面积和增加套内层高虽然不计容积率,但会增加建筑成本,所以,一些豪宅和改善型项目拥有更高的得房率和层高,而刚需项目则严控成本。例如,麓湖丽世缦华的层高3.3米,得房率140%;嘉禾桂府层高3.1米,得房率110%。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

上述中介人士告诉经济观察报,受房地产市场阴跌等因素影响,2024年成都土地市场成交情况不佳,加上新规实施时间不长,现阶段入市的“好房子”项目数量有限,预计今年上半年将有大量按新规获批的项目入市。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

“每个区域只有一两个‘好房子‘项目,卖得都不错。”该中介人士说,嘉禾桂府于2024年12月、2025年1月两次开盘,由于认购客户较多,均采取摇号销售,当日即告售罄,目前正在酝酿第三次开盘,参与摇号需缴纳2万元诚意金。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

据项目销售人员介绍,麓湖丽世缦华虽然还没有取得预售许可证,但已经被预订了20多套,基本为老带新,目前看房需要验资(门槛是银行存款、微信或支付宝余额、股票或基金账户的资金超过300万元)。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

设立标准ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

2024年成都新规明确,已拿地未开工项目可以按照新规做规划设计,不需要重新签订土地出让合同;已获工程规划许可但未取得施工许可的项目,可以按新规向规划部门申请调整规划。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

“2024年9月以来开工的项目,基本都是执行‘好房子’标准。”上述国有房企的成都区域负责人告诉经济观察报,随着“好房子”项目陆续入市,成都有望成为全国第一个“好房子”项目全面覆盖的城市。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

政策层面对“好房子”提出四项标准。第一,安全:全包建筑结构稳固、防火、抗震,保障居住者生命财产安全;第二,舒适:注重室内空间合理、采光通风良好,以及整体居住体验的提升;第三,绿色:采用环保节能的建筑材料与技术,实现低碳、节能、可持续发展;第四,智慧:整合智能家居及现代信息技术,为居民提供便捷高效的生活服务。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

目前,全国已经有15个省份公开宣布推动“好房子”建设,数十个城市对原有城市规划管理技术规定进行了调整。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

四川在推动“好房子”建设方面较为积极。2024年下半年以来,成都、巴中、泸州、西昌、绵阳和眉山等城市先后出台了新版城市规划管理技术规定,尤其是成都,已经开始大面积推动“好房子”项目建设。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

2025年初,北京宣布将在年内推进“好房子”试点。2月13日,《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点(试行)》正式出台,对阳台、居住空间、首层架空、风雨连廊、公共空间等方面的技术标准做出规定。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

不同城市的规划技术标准也有所不同。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

以首层架空公共空间为例,北京的规定是,对面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层,其建筑面积不计入地块容积率,不收取地价款;成都的要求是:架空高度不高于4.5米;首层架空的面积占建筑基底面积的比例,高层不低于20%,多层不低于10%。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

从出台新规的城市来看,多数城市要求首层架空高度在4米到4.9米之间,首层架空公共空间面积占建筑基底面积的比例下限为10%—30%不等。首层架空层作为业主公共活动空间是“好房子”独有的标准。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

在阳台进深及阳台水平投影面积占套内建筑面积比重方面,郑州的阳台进深上限是2.4米,面积占比上限为25%;成都的生态阳台进深最大可达3米至4米,面积占比可达25%至30%;北京新规的这两个数字分别是1.8米和10%;其他多数城市阳台进深在1.3米到2.4米,面积占比在10%到25%。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

不同城市对套内层高要求也不同。成都和郑州的要求是不低于3米、不高于3.6米;部分城市仅明确了上限,而没有要求下限;多数城市对住宅层高的要求在3米至3.3米之间。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

考量与博弈ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

因人口持续流入,成都商品住宅销售规模曾连续6年(2018-2023)位居全国第一。其中,2023年一手房成交接近10万套,二手房成交超过22万套。但这一年,成都楼市也开始进入转折期。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

转折主要表现在两方面:土地方面,2023年成都宅地成交面积同比下降了26%,但天府新区、成华区等热门区域土地溢价进一步走高;楼市方面,2023年成都新房价格同比上涨12%,但非核心区及二手房价格进入阴跌通道。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

进入2024年,成都楼市分化进一步加剧。第一,新房成交量继续走低,但千万级豪宅成交刷新历史纪录;第二,土地市场遇冷,全年宅地成交金额同比下降近50%,但锦江区、青羊区等热门区域楼面价突破2万元/平方米,最高达2.7万元/平方米。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

“好房子”在这种背景下如约而至。上述国有房企的成都区域负责人认为,成都之所以大规模推广第四代住宅(即“好房子”),与土地市场和楼市下行不无关系。“好房子”反过来又影响了土地市场和楼市。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

在楼市方面,2024年以来,成都住宅成交开始放缓,但2024年年底“好房子”项目入市后,受到市场认可,一些远郊项目也遭到疯抢。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

在房价方面,麓湖丽世缦华项目所在的麓湖板块,2024年颓势开始显现,邻近的项目售价普遍在5万元/平方米左右,但麓湖丽世缦华因得房率等因素,房价超过6万元/平方米。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

在土地市场方面,2025年1月,成都共计成交4幅宅地,其中3幅楼面价均在2万元/平方米左右,溢价率普遍超过20%。“好房子”项目面世,也让一些老项目焦虑起来。麓湖丽世缦华的销售人员介绍,项目原来规划将高层住宅的阳台封在套内,遭到同区域竞品项目方举报,最终还是将部分阳台隔绝在玻璃外。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

上述国有房企的成都区域负责人说,“好房子”项目仅得房率高一项,就可以让周边的项目贬值,同样的建筑面积、同样的价格,购房者更愿意购买得房率高的项目,所以,“好房子”对存量项目形成的威胁较大。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

一位来自民营房企的人士告诉经济观察报,在推动“好房子”建设方面,多数城市没有成都的勇气。由于近年楼市下行,这些城市的存量住宅规模较大,一旦“好房子”大量入市,存量项目更难去化,想要去化就得大幅降价。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

“同样是100平方米的建筑面积,传统项目的使用面积最多80平方米,而第四代住宅可以达到110平方米以上。”该民营房企人士说,新老项目相差的不仅仅是使用面积,更是真金白银。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com

“政府也很难。”上述国有房企的成都区域负责人说,各地政府都希望通过第四代住宅增加土地收入,但又担心存量项目卖不掉出现烂尾。所以,在审批项目规划方案过程中,政府严格限制“好房子”项目的供应比例。ZCN即热新闻——关注每天科技社会生活新变化gihot.com


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