在上海，离异独居、无儿无女、年近八旬的李女士将名下唯一住房“装”进了上海爱建信托有限责任公司（以下简称“爱建信托”）设立的“心享”特殊需要服务信托，以租金补充养老金，百年之后房产将定向传承给照料她的侄子。她的安心，缘于一项金融制度的破冰——不动产信托财产登记制度。这项制度的落地为与李女士境况相似的人群提供了“以房养老”新路径。
当前，我国居民住房资产占家庭总资产比重过半，这本应是解决养老资金问题的重要资源。然而，反向抵押贷款（倒按揭）等传统“以房养老”金融模式，因老年人担忧失去房产控制权、金融机构顾虑房价波动风险，多年来推广效果不尽如人意。
如今，随着北京、上海、广州、厦门等地相继开展不动产信托财产登记试点，这一困局正在被打破。信托公司作为专业管家，通过创新的不动产信托模式，正在将“沉睡的房产”转化为可持续的养老现金流，这不仅成为金融业书写养老金融“大文章”的重要章节，更守护了“万家灯火”的养老期待。
制度破冰
以房养老破局
在人口老龄化加速背景下，老年人的养老需求日益迫切。手握房产类固定资产，但流动性资金却相对不足是不少居民家庭面临的共同养老困境，如何盘活房产为养老资金“开源”成为亟待解决的问题。
事实上，金融机构多年来一直积极探索“以房养老”。但是，传统模式却在现实中阻碍重重。以“反向抵押”为代表的金融产品，要求老年人将房产抵押给金融机构以换取养老金，在老年人身故后金融机构获得抵押房产处置权。这一流程看似简单直接，却忽视了养老金融供需双方对于风险的忧虑。在需求端，这与我国家庭“守房传家”的传统观念冲突，老年人也担忧抵押后丧失房产控制权；在供给端，金融机构则对承担房价波动风险心存顾虑。双重困境的结果，自然是此类产品始终难以形成规模效应。
困局在政策与制度创新中迎来转机。2023年10月底召开的中央金融工作会议强调做好养老金融等“五篇大文章”；2025年1月份，中共中央、国务院发布《关于深化养老服务改革发展的意见》强调“拓展养老服务信托业务”。这些顶层设计为不动产信托带来发展曙光。
地方试点迅速落实。2024年底，北京市率先在全国推出不动产信托财产登记试点，其核心创新在于创设“非交易性过户”机制，让房子“装”进信托不必真买卖，只需在不动产权证附记栏标注“信托财产”及产品名称，就可由信托公司按照约定进行管理运营。2025年4月初，北京“双首单”试点案例落地。同年5月份，上海快步跟上加入试点阵营。近期，广州、厦门两地也接力推进，更多人有望实现“以房养老”宿愿。
登记制度是保障财产隔离、财富规划和传承等信托功能实现的核心机制。制度破冰前，由于缺乏专门的信托财产登记制度，不动产信托业务往往需通过设立SPV（特殊目的公司）等复杂架构实现，不仅推高成本，也让信托财产独立性优势（独立于委托人其它财产和信托公司固有资产）在实践中“打了折扣”。
此次不动产信托财产登记制度的创新本质，是让冰冷的砖瓦变成有温度的保障。爱建信托总经理吴淳对《证券日报》记者表示：“一是通过法律确权实现风险隔离，让信托财产依法独立于各方资产，既防范外部债务风险，又避免家庭内部纠纷；二是专业信托机构的介入构筑安全屏障，保护老年人免受金融诈骗等；三是通过专业资产运营管理将不动产转化为稳定的现金流；四是精准实现财富传承意愿，在保障老年人生活质量的同时完成代际转移。”
清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成认为，在不动产信托模式下，可设置多层受益人或附条件分配条款，资产传承更灵活；同时通过监察人制度、定期信息披露等机制可更好保障老年人等人群的权益。
通过信托制度的灵活安排，静态房产得以转化为持续、稳定的养老现金流，真正实现了“房子养老”的民生价值。中国信托业协会特约研究员周萍认为，凭借“金融工具+服务整合”的创新模式，不动产信托模式为老年人精心打造了涵盖“资产安全—生活保障—代际传承”的全周期养老解决方案，精准契合了养老金融多元化、长期化、服务化的发展要求。
创新多点开花
惠民生不止于传统养老
在不动产信托财产登记试点推进数月内，已有5单具有代表性的案例相继落地。从北京的首批试点到上海、广州的实践探索，这些案例在“风险隔离、专业管理、灵活传承”的信托框架下，为解决养老保障和财富传承难题提供了创新方案，共同描绘出信托制度服务民生的创新路径。
这些案例的委托人虽然所处境况各异、诉求不尽相同，但都面临着相似的财富结构困境——拥有价值可观的房产，但缺乏足够的现金流满足养老需求。
中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称“外贸信托”）的“外贸信托——吉量10号”项目委托人是一对典型的“422”家庭夫妻，上有四位老人需赡养，下有两个子女待抚育，希望通过一套仓储房产实现多重目的；国投泰康信托有限公司（以下简称“国投泰康信托”）首单项目的委托人田女士，想通过房产为自闭症儿子建立终身保障；爱建信托的李女士是离异独居老人，担忧失智后名下唯一房产的安全与身后传承；上海国际信托有限公司（以下简称“上海信托”）的委托人期望通过整合商办公寓和现金资产，兼顾母亲的养老需求和子女的财富传承；广州粤财信托有限公司（以下简称“粤财信托”）的委托人张先生，希望借助房产实现家庭财产管理与传承、养老保障及公益慈善的诉求。
他们的需求在传统养老的基础上各有侧重，或传承，或为特殊群体建立保障，但本质上都是希望通过制度性安排，让房产从“静态资产”转化为“动态保障”。
记者进一步调查发现，在这些案例中，信托公司主要发挥了三重关键作用：资产管理者、风险隔离者、意愿执行者，从而更好地保障受益人的权益。
作为资产管理者，爱建信托为李女士持续运营出租房产，确保租金稳定到账；上海信托为委托人优化资产配置，让商办公寓租金与现金收益形成互补；粤财信托为张先生管理房产及现金资产，实现多元需求。作为风险隔离者，通过不动产信托财产登记，所有案例中的房产均被标注“信托财产”，独立于委托人与受托人的其他资产，即便面临债务纠纷也能得到法律保护——这正是信托法第十六条的生动实践；作为意愿执行者，信托合同精准锁定委托人诉求：李女士的房产定向传承给侄子，上海信托案例中委托人的资产按约定用于母亲养老和子女传承，这些安排不受继承纠纷、家庭变动等因素干扰。
不同地区的案例在遵循信托基本原理的同时，也展现出各自创新特色。这些创新并非刻意求异，而是精准回应不同家庭的“个性化痛点”。例如，国投泰康信托的案例创新性地将信托与意定监护制度相结合，为自闭症患者建立了跨越生命周期的保障体系；外贸信托的项目展现了信托整合养老、教育和公益等多重目标的能力；上海信托则创新采用“不动产租金+现金收益”的组合模式，更贴合中产家庭的多元化需求。
这些案例的实践，不仅解决了相关家庭的现实困难，更印证了信托制度在民生领域的职责。从社会层面看，它们回应了人口老龄化背景下的核心命题——如何激活在家庭财富中占据重要地位的房产，使其服务于养老保障；从行业层面看，它们为信托公司转型提供了清晰路径。这些案例均属于服务信托范畴，不涉及融资放贷，展现了信托公司从“融资中介”向“服务中介”的转型成效。
上海信托党委书记、总经理陈兵认为，随着试点深化和制度完善，不动产信托未来的潜在客户群体规模很大，有望成为我国居民管理重要资产的基础性工具，覆盖养老助老、特殊群体保障、慈善事业、财富传承等广阔领域，深刻改变社会财富的流转和利用方式。
推广仍存梗阻
两大难题待解
不动产信托财产登记试点的火热开局，为养老金融服务开辟了新路径。
“房产经信托模式盘活后，将有效减轻养老经济压力。据调研机构预测，未来十年我国‘以房养老’信托市场规模有望达到数千亿元。”周萍解释称，政策层面，国家鼓励养老金融创新，为该模式发展筑牢根基；需求层面，老年人对养老保障与财产规划的需求与日俱增，将持续驱动市场扩容。
尽管前景广阔，但是要将试点经验推向全国，让不动产信托真正“飞入寻常百姓家”，仍需突破多重障碍。其中，税收政策和登记流程是亟待解决的两大核心问题。
陈兵表示：“对于不动产信托而言，当前最突出的制约因素是缺乏适应信托特性的税收规则。不动产信托登记涉及设立、存续、终止等多个环节，但现行税制未对信托财产转移的特殊性作出专门安排，导致可能产生重复征税问题。”
“在信托设立阶段，需进行不动产信托财产交付，相关当事人需要缴纳印花税、契税、个人所得税等；持有阶段信托计划还需承担房产税、增值税等。”外贸信托特殊资产服务信托部总经理王张悦补充道。
登记流程的复杂性同样不容忽视。吴淳认为，当前各地不动产登记系统标准不一，涉及登记机构、税务机关、信托公司等多个主体，信息共享和业务协同难度大，容易降低登记效率，增加了制度落地的执行成本。
在周萍看来，跨部门协调机制尚不顺畅，容易出现监管空白，影响登记的规范性和合法性。此外，不动产信托财产登记涉及法律、金融、税务等多领域专业知识，目前具备这种复合型知识结构的人才储备不足，难以满足业务推广的需求。
此外，公众认知不足也导致参与度有限。周萍认为，很多老年人及其子女对不动产信托了解有限，不清楚其优势与风险，不了解登记流程和权益保障。亟须加强宣传推广，提高公众认知度和接受度。
面对上述挑战，吴淳建议可从两方面着手打通关键环节：一方面，针对不动产信托财产登记制度建议制定专项税收政策，明确信托财产在设立、存续和终止阶段的税收处理规则，避免重复征税或者以自然人课税标准而非企业课税标准予以税收审核。对养老、慈善、公益信托给予税收优惠，可参照继承或直系亲属赠予税收标准，设计阶梯式优惠税率；对持有环节税费实行企业与自然人同权政策。另一方面，建立整合民政、税务、不动产登记数据的政务协同平台，实现“一次提交、数据共享、并联审批”，提高登记效率和准确性。
在邢成看来，作为关键一环，信托公司未来可在三个方向重点发力：在产品端开发标准化“养老信托套餐”，整合医疗、护理等增值服务；在运营端搭建专业资产管理平台，提升房产运营效率；在生态端与政府、社区合作建设服务网络。
从李女士的传承安心到田女士的托付希望，不动产信托财产登记试点的深意远超商业创新。正如吴淳所言：“当房产从砖瓦水泥转化为守护生命尊严的制度力量，才是养老金融最温暖的注脚。”随着更多“万家灯火”被点亮，以房养老的破晓之光，或许正从这些产权证上的小小“信托”标识中透出。
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