虽然房地产市场历经变幻，刚需与改善型置业需求始终存在，它们是这个万亿规模市场永续发展的核心动力和基础支撑。今年2月以来，部分城市楼市的成交量有所回升，“小阳春”行情初现，市场整体呈现积极向好的态势。市场信心也逐步恢复。业内普遍认为，核心城市房价有望全面止跌趋稳，市场将进一步回暖。
这得益于2024年四季度以来房贷、公积金等方面利好政策的密集出台，这些政策有效激发了购房需求。不过，人们对2025年买房仍有纠结：今年是否适合买房？该如何选择合适的房子？“现在是买房的好时机吗”多次出现在各大社交平台的热搜榜。
值得注意的是，走过以投资属性为主导的爆发式增长时代，房地产市场正逐步回归居住属性，买房逻辑和目标也在悄然改变。
购房成本降至历史低位
图：北京龙湖中关村·观萃销售现场
开年以来，楼市陆续传来积极讯息，一线及核心城市率先出现止跌回稳态势，成交量和价格实现双增长。今年1月份，深圳楼市迎来“开门红”，新房、二手房成交近万套，同比增长六成，市场再现“日光盘”，首块居住用地成交溢价率超七成。
房价也有了企稳趋势。中国房地产指数系统百城价格指数显示，今年2月，百城二手住宅房价跌幅较上月收窄0.09个百分点，已连续7个月收窄；新房价格环比结构性上涨0.11%，同比上涨2.73%。中指研究院认为，今年核心城市楼市“小阳春”可期。
头部房企已率先感受到楼市回暖。据龙湖集团相关销售负责人介绍，龙湖各楼盘到访量持续反弹，增幅显著。数据显示，春节返工后第二周，龙湖各地区项目的到访量上涨了约267.1% ，部分城市年后到访量远超春节前，二月的整体签约额也环比一月呈现明显增长。
图：成都龙湖观萃实景拍摄
市场流动性改善来自一系列政策落地带来的信心。“止跌回稳”是当前房地产领域的关键词和政策着力点。2024年9月，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”；年末的中央经济工作会议再次强调，2025年要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
住房和城乡建设部打出“四个取消、四个降低”的政策组合拳，包括取消限购、限售等购房限制性措施，以及降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率和“卖旧买新”换购住房的税费负担。
各地的政策工具箱也密集开启。截至目前，全国已有超20个城市优化了住房公积金政策，降低首付比例。此外，贷款利率和税费负担等也降至历史低点，如首套房商业贷款利率最低约为3.05%，5年以上公积金贷款利率为2.85%。
购房政策的宽松及所带来的成本下降，为首次购房者和改善性需求提供了更好的入市机会。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉近期在接受媒体采访时表示，对购房者来说，2025年是住房消费的友好年。一是目前房价为止跌回稳而非止跌反弹，多地房价处于2017年左右的低位水平，预计2025年将在这一水平上徘徊；二是产品多元，可选择的产品较为丰富。
2025年怎么选房？
虽然认为今年是住房消费的友好年，李宇嘉仍然建议，今年买房要多看看、多挑挑，更多关注楼盘的户型设计（空间利用情况）、功能配套、物业管理等方面。
这也是房地产市场正在形成的全新的买卖逻辑。目前，住房需求从“有没有”转向“好不好”，从“价格优先”转向“价值优先”。业内普遍认为，未来房地产市场竞争中，“好房子”将成为吸引消费者的关键因素。而在“止跌回稳”的核心目标之外，多地也在2025年政府工作报告中将“建设好房子”列为重点工作。
关于“好房子”，或许每个人都有自己的标准和答案，如应该具备良好的隔音和隔热效果，室内不漏水、不反味；或者小区配套设施完善，周边教育资源丰富，医疗设施齐全，商业环境便利等。
住建部曾明确提出四个核心指标，即绿色、低碳、智能、安全，并强调要系统推进“四好”建设，即好房子、好小区、好社区、好城区。
“好房子”建设浪潮中，房企已开始积极行动。以购房者普遍关注的得房率为例，近两年开发商新规划的户型得房率普遍超过了80%。如位于北京中关村的龙湖·观萃项目，通过奇偶楼层的错位挑空，构建了最大近80平方米的立体庭院赠送空间。其270°空中浮岛阳台是项目的亮点之一，同时也将得房率提升到超94%，高于周边非“好房子”项目10-20个百分点。户型设计方面也有所创新，观萃系把空间细化到“1CM”的尺度进行推敲，不仅在精装体系中强化了收纳功能，同时也有效拓展了室内空间。
除了房屋的户型及使用率，小区生态环境和物业管理水平也日益成为影响购房决策的重要因素，推窗见绿、出门见景、转角见园的“公园式居住体验”更是成为改善生活品质的理想选择。房企也在致力于打造“好小区”。以龙湖“御湖境”产品系列为例，其在步移景异、四季皆景的基础上，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，为业主呈现如诗如画的自然画卷。此外，该系列借鉴纽约中央公园的设计理念，将数百米长的中轴式中央公园作为标准配置，致力于为业主营造自然本真的优质居住环境。
图：成都龙湖怡心湖御湖境实景拍摄
深度参与城市发展、赋能城市美好人居，是当下和未来一段时期房企的重要使命。多元化业务相对成熟的大型房企更是先行一步，在城市更新、产城融合等领域积极探索，如万科用“绣花功夫”改造的广州永庆坊，不仅成为旧城微改造项目的典范，还成为国家4A级旅游景区。而龙湖集团2024年上半年推出的新产品线“观萃”系，每个项目都具备完整的配套、交通乃至产业支撑，还将街角公园、街区商业、居住区“打包”开发，从视觉效果上消融住宅区墙内外的割裂感，还利用企业商业运营方面的丰富经验和资源，提升居住便利度和生活感。
“好房子”也有赖于房企的交付力、服务力。龙湖集团连续 13 年获“中国房地产开发企业综合实力 10强”、连续 8 年保持“三道红线”绿档水平。2024年全年，龙湖在全国43座城市共计交付120余个项目、约10万套品质房源，其中20%项目实现提前一个月以上交付。
当下，房地产进入以产品和服务为核心竞争力的“后开发时代”，“好房子”更对住宅的设计、建设、配套等方面提出了更高要求。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，“好房子”标准促使房企从单纯的价格、地段竞争，转向品质、服务等多维度竞争。
对于刚需、改善型购房者来说，买房子不仅要看“地段”，更需要深入了解开发商实力、楼盘口碑等信息。实力房企更有能力、有条件构建和交付与市场需求精准匹配的产品矩阵，房屋质量和后期亦更有保障，在新一轮竞争中将抢得先发优势。
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